Mục lục bài viết
Căn cứ và hai trường hợp áp dụng
Vợ chồng có thể được miễn/hoàn Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) khi mua nhà ở nếu đủ điều kiện Stamp Duties (Spouses) (Remission of ABSD) Rules. Có hai nhóm: cùng mua khi cả hai chưa sở hữu nhà ở, hoặc cùng mua nhà ở thứ hai.
Ngày 06/05/2020, Chính phủ công bố kéo dài thời hạn bán thêm sáu tháng cho một số vợ chồng Singapore bị ảnh hưởng COVID-19. Đây là biện pháp lịch sử có các mốc đủ điều kiện riêng, trình bày đầy đủ bên dưới.
A. Cùng mua khi cả hai chưa sở hữu nhà ở
Có thể miễn toàn bộ ABSD nếu vợ chồng cùng mua, ít nhất một người là công dân Singapore (SC), nhà chỉ đứng tên hai vợ chồng và cả hai đều chưa sở hữu nhà ở. Trường hợp miễn toàn bộ được đánh dấu # ở Bảng 2 và 3 của ABSD Rates and Remissions for Married Couples.
Về nguyên tắc, cả Buyer’s Stamp Duty (BSD) và ABSD đến hạn khi đóng tem. Nếu đủ điều kiện, có thể xin miễn ABSD thay vì trả khoản ABSD; nghĩa vụ BSD vẫn áp dụng. Đóng tem qua myTax Portal, Stamp Duty Login, để nhận chứng nhận miễn.
B. Cùng mua nhà ở thứ hai: đủ sáu điều kiện
Vợ chồng phải có ít nhất một SC và nhà thứ hai chỉ đứng tên cả hai. Đối chiếu cột cuối Bảng 1, 2, 3 của hướng dẫn ABSD Rates and Remissions for Married Couples. Các điều kiện đầy đủ gồm:
- Tại ngày mua nhà thứ hai, mỗi người không có quyền lợi sở hữu trong nhiều hơn một nhà ở.
- Đã trả ABSD cho nhà thứ hai.
- Nhà thứ nhất, sở hữu chung hoặc riêng, được bán trong sáu tháng sau ngày mua nhà thứ hai nếu đã hoàn thành; nếu nhà thứ hai chưa hoàn thành khi mua, trong sáu tháng sau ngày cấp TOP hoặc CSC, tùy ngày nào sớm hơn.
- Vẫn là vợ chồng và không đổi sở hữu nhà thứ hai tại lúc bán nhà thứ nhất.
- Không mua/nhận thêm nhà ở nào kể từ khi mua nhà thứ hai.
- Nộp yêu cầu hoàn ABSD trong sáu tháng sau ngày bán nhà thứ nhất.
Định nghĩa ngày mua và ngày bán: cả hai chú thích
Ngày mua/nhận là ngày chấp nhận Option to Purchase; hoặc ngày Sale and Purchase Agreement; hoặc ngày chuyển nhượng khi hai mốc trước không có hay không áp dụng.
Ngày bán/chuyển nhượng là ngày người mua chấp nhận Option to Purchase; hoặc ngày người mua ký Sale and Purchase Agreement; hoặc ngày chuyển nhượng nếu hai mốc trước không có hay không áp dụng.
Lập kế hoạch bán và thời hạn được áp dụng nghiêm
IRAS khuyến nghị rao nhà thứ nhất sớm với giá thực tế để kịp sáu tháng. Không chấp nhận xin kéo dài thời hạn thông thường; có thể tìm được người mua/bán nhà thứ nhất trước khi mua nhà thay thế để tránh phát sinh ABSD không được hoàn.
Nộp đơn hoặc nhận hoàn tự động từ hồ sơ 02/07/2023
Nộp miễn/hoàn tại myTax Portal, Stamp Duty Login > Request > Apply for Refund. Dịch vụ chỉ dùng máy tính để bàn, không hỗ trợ thiết bị di động.
Nếu đủ điều kiện Spouses Remission, ABSD được tự hoàn trong sáu tuần từ lúc đóng tem việc bán nhà thứ nhất, dù sở hữu chung hay riêng, không phải nộp đơn hoàn riêng. Chỉ áp dụng mẫu Sale & Purchase – Purchase/Acquisition gửi từ 02/07/2023 và người mua vừa khai ý định bán nhà thứ nhất vừa yêu cầu hoàn ABSD trong e-Stamping form.
Hồ sơ đóng tem trước 02/07/2023 vẫn phải gửi đơn hoàn Spouses Remission qua đường dẫn Request > Apply for Refund, cũng chỉ dùng máy tính.
Biện pháp COVID-19 lịch sử: cộng thêm sáu tháng
Do COVID-19 và gián đoạn xây dựng/bán nhà, Chính phủ hỗ trợ tạm thời cho nhà phát triển và cá nhân. Với vợ chồng Singapore mua chung nhà thứ hai, thời hạn bán thông thường là sáu tháng sau mua nhà hoàn thành hoặc sau ngày sớm hơn giữa TOP/CSC của nhà chưa hoàn thành. Quá hạn không đủ điều kiện hoàn.
Thời hạn đó được cộng sáu tháng nếu đồng thời: nhà thứ hai được mua chung chậm nhất 01/06/2020; và hạn bán ban đầu, trước khi cộng, hết vào hoặc sau 01/02/2020. Cùng với các điều kiện Spouses Remission khác, có thể xin qua myTax Portal > Request > Apply for Refund trên máy tính. Đơn hoàn vẫn phải nộp trong sáu tháng sau bán nhà thứ nhất.
Quy tắc này tạo hạn 12 tháng chỉ cho nhóm đủ điều kiện lịch sử, không phải gia hạn chung cho mọi giao dịch mới.
Hỏi đáp 1: thị trường xấu, nhà cũ hoặc đã hạ giá
Không được hoàn khi trễ chỉ vì thị trường xấu như cooling measures, tháng Bảy âm lịch, lễ/ngày nghỉ, nhà cũ, đã nhờ nhiều môi giới hoặc hạ giá dưới định giá.
Đây là ưu đãi riêng giúp vợ chồng Singapore đổi nhà, không giữ hai nhà quá lâu. Điều kiện bán trong sáu tháng được áp dụng nghiêm, công bằng và minh bạch; không gia hạn. Phải tính cả thị trường và tình trạng nhà, bắt đầu bán sớm hoặc bán trước khi mua thay thế. Mốc 12 tháng chỉ áp dụng khi thuộc biện pháp COVID lịch sử.
Hỏi đáp 2: thi cử, lễ hội hoặc cần thời gian chuyển nhà
Không chấp thuận kéo dài vì con thi, mừng lễ hội hoặc cần chuyển vào nhà thứ hai. Vợ chồng nên rao bán sớm để đáp ứng sáu tháng; quy tắc áp dụng nhất quán, không gia hạn. Nếu đủ biện pháp COVID lịch sử, mốc thay thế là 12 tháng.
Hỏi đáp 3: người độc thân có được ưu đãi?
Với mua nhà thứ hai từ 16/02/2024, công dân Singapore độc thân từ 55 tuổi cũng có thể xin hoàn ABSD nếu đủ ABSD Concession for Single Singapore Citizen Seniors.
Không mở ưu đãi cho các nhóm khác ngoài vợ chồng Singapore và SC độc thân từ 55 tuổi vì sẽ làm suy yếu mục tiêu kiềm chế nhu cầu nhà thứ hai. Người mua SC/PR không muốn ABSD cao hơn nên bán nhà thứ nhất trước khi mua nhà thứ hai.
Hỏi đáp 4: môi giới hoặc luật sư tư vấn sai
Không. Tư vấn sai từ luật sư/môi giới không tạo ngoại lệ gia hạn sáu tháng. Người mua nên yêu cầu bên tư vấn chịu trách nhiệm và có thể khiếu nại cơ quan quản lý hoặc tổ chức nghề nghiệp tương ứng. Người nộp thuế/đại lý có thể hỏi IRAS nếu chưa rõ quy tắc.
Hỏi đáp 5: lần đầu đổi sang nhà lớn hơn
Nên rao sớm với giá thực tế để kịp sáu tháng, hoặc 12 tháng nếu đúng nhóm COVID lịch sử. Nếu không chắc cần bao lâu để bán và có đủ điều kiện hoàn hay không, cân nhắc bán nhà hiện tại trước rồi mua nhà thay thế.
Hỏi đáp 6: vì sao mua sau 01/06/2020 không được cộng hạn?
Biện pháp tạm thời nhằm hỗ trợ có mục tiêu cho vợ chồng Singapore chịu tác động toàn ngành của COVID-19 và circuit breaker lên việc bán nhà; không mở rộng cho giao dịch nhà thứ hai sau 01/06/2020.
Hỏi đáp 7: vì sao hạn bán trước 01/02/2020 không được cộng?
01/02/2020 là mốc gần thời điểm COVID-19 bắt đầu tác động đáng kể tới kinh tế Singapore. Nếu hạn quy định đã hết trước mốc đó thì phải tuân thủ hạn sẵn có.
Liên kết luật Spouses Remission, bảng thuế/ưu đãi vợ chồng, ưu đãi người độc thân cao tuổi và các thao tác portal đều được giữ trong tài nguyên.
Biểu mẫu và tài nguyên chính thức
Các liên kết chính thức dưới đây sử dụng tiếng Anh.