GST cho quỹ đầu tư bất động sản và quỹ tín thác kinh doanh đủ điều kiện

Ưu đãi GST cho S-REIT, S-RBT và công ty chuyên biệt

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Singapore (S-REIT) và quỹ tín thác kinh doanh đăng ký đủ điều kiện tại Singapore (S-RBT), niêm yết trên SGX, được hưởng ưu đãi yêu cầu hoàn GST đối với chi phí cho hoạt động kinh doanh của mình và công ty chuyên biệt (SPV), theo các điều kiện, dù có đủ điều kiện đăng ký GST hay không.

Ưu đãi bổ sung áp dụng với chi phí lập SPV chỉ để huy động vốn cho S-REIT hoặc S-RBT, không trực tiếp hay gián tiếp nắm tài sản đủ điều kiện, và chi phí hoạt động kinh doanh của SPV đó. Điều kiện bổ sung là vốn huy động phải được cho S-REIT hoặc S-RBT vay lại để tài trợ hoạt động kinh doanh của quỹ.

Các ưu đãi từng dự kiến kết thúc ngày 31/12/2025. Ngân sách 2025 gia hạn đến 31/12/2030 và giữ nguyên mọi điều kiện. Xem hướng dẫn thuế điện tử về ưu đãi GST cho REIT và quỹ tín thác kinh doanh đăng ký đủ điều kiện niêm yết tại Singapore, 396KB.

Yêu cầu lần đầu và nộp bản kê yêu cầu hoàn GST

S-REIT hoặc S-RBT đủ điều kiện chưa đăng ký GST, khi yêu cầu lần đầu, phải nộp trực tuyến đơn xin miễn giảm GST dành cho S-REIT/S-RBT qua Singpass. Đính kèm sơ đồ tổ chức thể hiện tỷ lệ nắm giữ cổ phần hoặc chứng chỉ quỹ trong SPV và chi tiết quyền sở hữu thực tế đối với tài sản bên dưới. IRAS có thể yêu cầu thêm tài liệu.

Sau khi được duyệt, sẽ nhận thông báo; tiếp đó thiết lập phân quyền Corppass và nộp điện tử “Statement of Claims” (Bản kê yêu cầu hoàn GST) trên myTax Portal. Không chấp nhận gửi qua myTax Mail. Nên đăng ký GIRO trước bản kê đầu tiên để nhận hoàn thuế nhanh, thuận tiện; xem hướng dẫn hoàn thuế.

Thông báo thay đổi và cơ chế thuế đảo ngược

Phải thông báo IRAS bằng văn bản khi thay đổi tỷ lệ nắm giữ cổ phần, chứng chỉ quỹ hoặc quyền sở hữu thực tế, kèm sơ đồ cập nhật; hoặc khi không còn đáp ứng ưu đãi, chẳng hạn ngừng hoạt động hay hủy niêm yết tại Singapore.

Từ 01/01/2020, dịch vụ nhập khẩu giữa doanh nghiệp chịu cơ chế thuế đảo ngược, theo đó bên nhận tự kê khai GST. S-REIT hoặc S-RBT đủ điều kiện phải đăng ký GST nếu dịch vụ nhập khẩu vượt S$1 triệu trong 12 tháng theo cơ sở hồi tố hoặc dự báo, đồng thời không đủ điều kiện khấu trừ toàn bộ thuế đầu vào ngay cả khi đã đăng ký GST. Sau đăng ký, phải báo cáo và kê khai GST cho dịch vụ nhập khẩu trong tờ khai GST; xem hướng dẫn thuế đảo ngược, 790KB.

Từ 01/01/2023, cơ chế mở rộng sang hàng hóa nhập khẩu giá trị thấp (LVG). Phải cộng LVG vào giá trị xét ngưỡng đăng ký; S-REIT/S-RBT đã đăng ký GST phải báo cáo và kê khai GST cho LVG nhập khẩu trong tờ khai.

Tự kê khai GST khi mua bất động sản không phải nhà ở

S-REIT đã đăng ký GST hoặc SPV đã đăng ký GST của quỹ, khi mua bất động sản không phải nhà ở, có hoặc không kèm nội thất, từ người bán đã đăng ký GST, có thể tự kê khai GST. Khi đó người bán không cần thu hoặc kê khai GST của việc bán. Xem hướng dẫn tự kê khai đối với mua bất động sản, 190KB.

Cách hai bên ghi trong tờ khai GST

Người mua và người bán nên báo cáo trong kỳ kế toán quy định có phát sinh giao dịch. Người mua ghi giá bất động sản, gồm động sản đi kèm nhưng chưa gồm GST, vào doanh số chịu thuế suất thông thường và ghi GST tương ứng là thuế đầu ra; đồng thời ghi cùng giá trị vào khoản mua chịu thuế và yêu cầu khấu trừ GST đầu vào theo điều kiện. Người bán ghi giá bất động sản, gồm động sản đi kèm nhưng chưa gồm GST, vào giá trị doanh số chịu thuế suất thông thường.

Hai câu hỏi: doanh số SPV và hóa đơn thuế

S-REIT hoặc S-RBT đã đăng ký GST không cần đưa doanh số của SPV vào tờ khai của mình. Tuy nhiên, doanh số SPV nên được tính trong công thức phân bổ để xác định thuế đầu vào có thể yêu cầu khấu trừ.

Người bán bất động sản không phải nhà ở cho S-REIT hoặc SPV đã đăng ký GST và tự kê khai vẫn phải xuất hóa đơn thuế. Hóa đơn phải có điều khoản thuế đầu ra do người mua trả cho Cơ quan quản lý thuế; chẳng hạn người mua sẽ tự kê khai S$XXX thuế đầu ra cho bất động sản và động sản đi kèm. Nên xuất theo hợp đồng mua bán, nhưng không muộn hơn 30 ngày kể từ ngày thanh toán hoặc ngày chuyển giao pháp lý, lấy ngày sớm hơn. Quy tắc hóa đơn này áp dụng với mọi giao dịch bán bất động sản, dù người mua có phải S-REIT hay không. Xem hai hướng dẫn liên quan, 395KB và 281KB trong danh sách tài liệu, cùng hướng dẫn bất động sản.