Mục lục bài viết
Phạm vi: hướng dẫn nhà phát triển bất động sản, ấn bản thứ tám
IRAS phát hành ấn bản thứ tám ngày 30/01/2026. Tên đường dẫn vẫn có “4th-edition” nhưng PDF hiện tải là bản thứ tám, gồm 27 trang vật lý. Bài bao phủ cung cấp liên quan bán bất động sản của nhà phát triển và GST chi phí xây dựng; thuê bất động sản còn được giải thích trong hướng dẫn riêng cho chủ sở hữu/công ty giữ bất động sản.
Các bản trước: 06/02/2015; 01/01/2018; 19/03/2018; 18/09/2019; 01/08/2022; 01/01/2023; 01/01/2024. Ngày 18/09/2019 trong danh sách bản và ngày 16/09/2019 của bảng sửa đổi được giữ theo hai vị trí nguồn.
IRAS cho biết đây là thông tin giúp hiểu nghĩa vụ nói chung, không giải quyết mọi tình huống; bảo lưu thay đổi quan điểm khi luật/thực hành đổi, quyền tác giả và giới hạn trách nhiệm về sai sót, truyền tải, thiệt hại/quyết định dựa trên nội dung, trừ phần có hiệu lực pháp luật riêng.
Bán nhà ở, phi nhà ở và cơ chế người nhận tự kê khai
Bán bất động sản phi nhà ở chịu GST; nhà ở miễn GST. Tài sản được phê duyệt hỗn hợp chỉ tính GST phần phi nhà ở. Người đăng ký GST phải tính đầu ra khi bán phi nhà ở; được yêu cầu đầu vào xây dựng phần phi nhà ở, không được phần nhà ở, và phân bổ phần chung.
Từ 01/01/2020, người đăng ký mua dịch vụ từ nhà cung cấp nước ngoài có thể thuộc tính thuế đảo chiều (reverse charge) nếu không được khấu trừ đầy đủ đầu vào hoặc thuộc nhóm GST không được đầy đủ. Từ 01/01/2023, đối tượng áp dụng cơ chế này phải tự kê khai mọi LVG nhập mua, trừ phần trực tiếp quy cho cung cấp chịu thuế; bao gồm mua từ bên trong/nước ngoài, sàn điện tử và đơn vị chuyển tiếp hàng, bất kể họ đăng ký GST hay chưa.
Người nhận hạch toán GST như nhà cung cấp, trừ phần bị loại riêng khỏi phạm vi; được yêu cầu đầu vào tương ứng theo quy tắc thông thường. Chú thích 1 dẫn hướng dẫn OVR hàng giá trị thấp để định nghĩa LVG; xem thêm hướng dẫn GST: Reverse Charge.
Đủ mười thuật ngữ và TOP
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Thuật ngữ | Ý nghĩa trong hướng dẫn |
|---|---|
| Tài sản hoàn thành | Đã có giấy phép sử dụng tạm thời (Temporary Occupation Permit, TOP). |
| Nhà phát triển | Người sở hữu đất nơi xây tài sản. |
| GST | Thuế trên hàng/dịch vụ người chịu thuế cung cấp tại Singapore trong/phục vụ kinh doanh và hàng nhập Singapore. |
| Thuế đầu vào | GST đã/phải trả cho cung cấp hàng/dịch vụ hoặc hàng nhập Singapore, dùng/định dùng cho hoạt động kinh doanh của người chịu thuế. |
| Hóa đơn | Mọi chứng từ có chức năng yêu cầu thanh toán cung cấp của nhà cung cấp đăng ký GST, ví dụ giấy báo nợ. |
| Thuế đầu ra | GST trên cung cấp hàng/dịch vụ chịu thuế ở Singapore. |
| Tài sản đang phát triển | Chưa có TOP. |
| Hóa đơn thuế | Hóa đơn theo điều 41 Luật GST; xem hướng dẫn chung doanh nghiệp. |
| Thời điểm cung cấp | Xác định khi nào phải tính/hạch toán GST. |
| TOP | Khi xây xong, người nộp đơn và người chuyên môn đủ điều kiện phải xin Chứng nhận hoàn thành theo luật (CSC) hoặc TOP từ cơ quan kiểm soát xây dựng. Chỉ được sử dụng khi đã có CSC hoặc TOP. |
Đăng ký GST: tính giá bán/tiền thuê nào vào doanh thu?
Bán/thuê phi nhà ở là cung cấp chịu thuế, nhà ở là miễn; hỗn hợp tính phần được duyệt phi nhà ở. Khi ký bán/thuê tài sản kinh doanh phi nhà ở/hỗn hợp, dự kiến có cung cấp chịu thuế: nên cộng giá bán/tiền thuê vào cung cấp chịu thuế từ hoạt động khác khi xét nghĩa vụ đăng ký. Nếu phải đăng ký, sau khi đăng ký phải tính và kê khai đầu ra.
Giá bán/tiền thuê nhà ở không cộng để xét nghĩa vụ; xem trang IRAS về cần đăng ký GST và thời điểm nghĩa vụ phát sinh.
Thời điểm cung cấp: phí quyền chọn, đặt cọc và số còn lại
Với phi nhà ở hoàn thành, thường thu phí quyền chọn rồi cọc khi người mua thực hiện quyền. Cả hai phải tính GST vào thời điểm sớm hơn giữa nhận tiền và phát hành hóa đơn. Khi giao tài sản, số còn lại tính vào sự kiện sớm nhất trong bốn sự kiện dưới.
Mọi dạng hóa đơn, kể cả hóa đơn thuế hoặc chứng từ đòi tiền như giấy báo nợ, đều có thể kích hoạt thời điểm cung cấp. Đơn bán, hóa đơn chiếu lệ, sao kê và thư/bảng yêu cầu thanh toán nói chung không được coi là hóa đơn vì thường không thực hiện chức năng đòi tiền theo thông lệ thương mại. Xem hướng dẫn GST: Time of Supply Rules.
Với tài sản đang xây, từng khoản trả tiến độ theo hợp đồng tính GST lúc sớm hơn giữa nhận khoản đó và phát hóa đơn. Thường giao để sử dụng sau TOP. Khi tài sản được giao/quyền sở hữu chuyển, dù chưa nhận đủ tiền, số bán còn lại tính theo sự kiện sớm nhất trong bốn sự kiện:
- Nhận tiền.
- Phát hành hóa đơn.
- Chuyển quyền sở hữu tại hoàn tất pháp lý.
- Cho người mua có thể sử dụng tài sản.
Nhà ở, nội thất và phí quản lý/bảo trì
Bán/thuê nhà ở không được tính hay thu GST. Nếu đã đăng ký, khai là cung cấp miễn, nhưng giá trị nội thất/đồ lắp bán/cho thuê kèm là chịu thuế. Nếu chưa đăng ký, cộng giá trị nội thất/đồ lắp vào cung cấp chịu thuế khi xét đăng ký.
Dịch vụ quản lý khu và bảo trì chịu thuế dù nhà ở. Nếu theo Building Maintenance and Strata Management Act đang quản quỹ bảo trì/vận hành dự án hoàn thành trước khi lập tổ chức quản lý (Management Corporation, MC), người đăng ký phải tính GST phí bảo trì và quỹ dự phòng dài hạn (sinking fund) thu được. Chưa đăng ký thì cộng phí bảo trì/dịch vụ/quỹ đó để xét nghĩa vụ; nếu phải đăng ký, nên bắt đầu tính/hạch toán sau đăng ký.
Định nghĩa nhà ở: ba nhánh và điều kiện phê duyệt
Mọi bất động sản ngoài ba nhánh sau là phi nhà ở. Với đất có công trình/kết cấu, xét mục đích sử dụng được phê duyệt vào kỳ cung cấp, không xét quy hoạch đất riêng. Nếu không dùng/định dùng chủ yếu để ở, nên tính GST khi bán.
Chú thích 2: cơ quan công quyền liên quan được Bộ trưởng phê duyệt hoặc người được Bộ trưởng chỉ định. Chú thích 3: mục đích duyệt thể hiện tại Written Permission, Temporary Permission, Provisional Permission của URA hoặc thư HDB, SLA, JTC. Xem thêm hướng dẫn chủ sở hữu/công ty giữ bất động sản.
- Đất trống được quy hoạch Residential theo Master Plan của Luật Quy hoạch 1998 và được phép phát triển nhà ở/chung cư.
- Đất trống hoặc có nhà phải phá theo yêu cầu Chính phủ/cơ quan công quyền liên quan, do cơ quan đó cung cấp và được duyệt chỉ phát triển nhà ở/chung cư.
- Đất/phần đất có nhà dùng/định dùng chủ yếu để ở; loại trừ trường hợp đất/phần đất do Chính phủ/cơ quan liên quan cung cấp, không được duyệt chỉ nhà ở/chung cư và nhà trên đó phải phá.
Đầu vào cho mua đất/phát triển phi nhà ở
Người đăng ký có thể yêu cầu GST mua đất/phát triển phi nhà ở khi tài sản dùng hoạt động mình, cho thuê kinh doanh, hoặc phát triển để bán/thuê phi nhà ở. Hoạt động phải tạo hoàn toàn cung cấp chịu thuế đã tính/hạch toán GST. Khoản được yêu cầu gồm mua tài sản, phí chuyển quyền, xây dựng/phát triển và phí chuyên môn.
Hoàn chi phí và dịch vụ nhập
Hoàn chi từ nhà thầu chính như tăng ca giám sát công trình, cho mượn lao động, dùng tiện ích tại công trường là cung cấp của nhà phát triển cho nhà thầu: phải tính/hạch toán GST.
Người đăng ký không được đầy đủ đầu vào, hoặc thuộc nhóm không được đầy đủ, phải tự kê khai dịch vụ nhập như kiến trúc cho dự án nhà ở/hỗn hợp vì tạo phần miễn. Nếu cung cấp miễn biến động khiến kỳ này thuộc cơ chế nhưng kỳ sau không, có thể chọn chỉ áp dụng cho dịch vụ nhập vào cuối kỳ dài thay vì từng kỳ.
Chưa đăng ký có thể phải đăng ký do cơ chế đảo chiều nếu nhập/dự kiến nhập dịch vụ và LVG vượt S$1 triệu trong 12 tháng, và không được đầy đủ đầu vào. Chú thích 4: từ 01/01/2023 LVG được cộng ngưỡng này. Xem hướng dẫn đảo chiều và OVR LVG.
Cấp vật liệu ngược cho nhà thầu là giao dịch riêng
Mua số lượng lớn xi măng/thép rồi cung cấp nhà thầu chính dùng dự án là counter-supply (cung cấp ngược). Không được trừ giá vật liệu khỏi khoản trả tiến độ khi tính GST. Đây là cung cấp riêng, khác dịch vụ xây dựng nhà thầu làm cho mình; phải cấp hóa đơn thuế và tính GST cho nhà thầu trên vật liệu đó.
Sửa khuyết tật: đầy đủ ba nhánh và luồng cung cấp
Sau TOP/người mua nhận nhà có thể có lỗi mà hợp đồng buộc nhà thầu chính sửa trong thời hạn trách nhiệm khuyết tật. Nếu họ không sửa, nhà phát triển thuê bên khác rồi khấu tiền phải trả; hoặc người mua thuê rồi đòi/khấu nhà phát triển, nhà phát triển khấu nhà thầu. Trong hai trường hợp có công việc, nhà phát triển cung cấp sửa lỗi cho nhà thầu và phải tính GST số yêu cầu/khấu.
Ví dụ MC1 Pte Ltd được D1 Pte Ltd (đăng ký GST) thuê xây nhà ở hai tầng Hillview, có nghĩa vụ sửa lỗi. D1 bán P1 Pte Ltd. Sau TOP P1 nhận nhà, trong một tuần báo lỗi cho D1. Sơ đồ nền: MC1 → dịch vụ xây dựng → D1 → bất động sản → P1.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Nhánh | Luồng và GST |
|---|---|
| (a) D1 thuê SC1 | D1 thuê SC1 Pte Ltd đăng ký GST sửa, trừ phí SC1 khỏi tiền MC1. SC1 cung cấp sửa cho D1; D1 cung cấp tiếp về MC1. D1 phải tính GST số khấu vì đó là đối giá sửa công việc lẽ ra MC1 làm. |
| (b) P1 thuê SC1 | P1 thuê SC1 đăng ký GST, khấu phí khỏi tiền trả D1; D1 khấu tiếp MC1. Luồng SC1→P1→D1→MC1 về sửa lỗi. P1 phải tính GST số khấu D1; D1 cũng phải tính GST số khấu MC1. |
| (c) Bồi thường không làm việc | P1 chỉ yêu cầu bồi thường; sơ đồ D1→P1 khoản X. Vì P1 không thực hiện công việc để nhận bồi thường, P1 không phải tính GST số bồi thường từ D1. |
Quỹ bảo trì và đầu vào của đơn vị chưa bán
Trước MC, nhà phát triển có thể thu phí của người mua đơn vị đã bán vào quỹ, tự chịu phí đơn vị chưa bán. Nếu đăng ký GST, phải tính/hạch toán GST cả phần người mua trả lẫn phần mình phải trả cho đơn vị chưa bán. Sau MC, chuyển số dư quỹ cho MC không thêm GST vì đã hạch toán.
Có thể yêu cầu GST phí bảo trì trả vào quỹ cho đơn vị phi nhà ở chưa bán khi trực tiếp quy cho cung cấp chịu thuế đã/sẽ làm và đủ mọi điều kiện đầu vào khác. Tương tự GST phí môi giới tiếp thị bán/thuê đơn vị phi nhà ở chưa bán được xét theo cùng điều kiện.
Dịch vụ nhập, mua đất và thay đổi sang nhà ở
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Câu hỏi | Cách xử lý |
|---|---|
| Đầu vào dịch vụ đã tính đảo chiều | Có thể yêu cầu cùng kỳ kế toán đã tự kê khai, theo quy tắc đầu vào thông thường. |
| Đất phát triển phi nhà ở | Được yêu cầu GST mua đất dùng cung cấp chịu thuế. |
| Đất phát triển nhà ở | Thông thường không được vì tạo miễn thuế; có cứu xét ngoại lệ quy định 41(1). Xem hướng dẫn GST Incurred on Purchase of Land for Residential Development. |
| Mua công trình phi nhà ở đổi thành nhà ở, không phá | Theo cứu xét quy định 41(2), chỉ yêu cầu GST phần giá đất. |
| Đã khấu trừ phi nhà ở, dự định phá để làm nhà ở do đất đổi quy hoạch Residential | Không phải hoàn lại đầu vào đã cho. |
| Chỉ đổi nhà hiện có sang ở | Phải hoàn lại đầu vào đã yêu cầu. |
Hỗn hợp: phân loại trực tiếp và chi phí chung
Chỉ được GST phần phi nhà ở: phải tách mua cho trực tiếp xây phi nhà ở (trừ đầy đủ), trực tiếp xây nhà ở (không trừ), và cho cả hai (chi phí chung, đầu vào còn lại chỉ trừ phần phân bổ).
Nếu chuyên gia dự toán có thể nhận diện mọi khoản rồi phân bổ từng khoản tới cung cấp cuối cùng nhà ở/phi nhà ở, không còn chi phí chung và không cần công thức đầu vào còn lại.
Chi chung phát triển gồm dọn mặt bằng, văn phòng công trường tạm, đường vào, đóng cọc công trình hỗn hợp, phí kiến trúc/dự toán. Chi chung vận hành gồm văn phòng công trường, căn mẫu và tiếp thị.
LBC trong giai đoạn phát triển: công thức và mốc thay DC
Trong giai đoạn phát triển, toàn bộ đầu vào còn lại phải phân bổ theo công thức Land Betterment Charge (LBC, khoản thu tăng giá trị đất): [GFA phi nhà ở × mức LBC phi nhà ở] / {[GFA phi nhà ở × mức LBC phi nhà ở] + [GFA nhà ở × mức LBC nhà ở]} × đầu vào còn lại. Nếu có hơn hai thành phần/nhóm sử dụng với mức khác nhau, sửa công thức để bao gồm mọi nhóm, như Phụ lục A.
Chú thích 5: từ 01/08/2022, Luật LBC 2021 đưa LBC thay Differential Premium (DP), Development Charge (DC), Temporary Development Levy (TDL); mức LBC thay DC trong công thức. Chú thích 6: cập nhật mỗi 01/03 và 01/09, dùng bảng hiệu lực cuối kỳ kê khai. Đầu vào giai đoạn phát triển của kỳ kết thúc trước 01/08/2022 dùng cùng công thức với mức DC từ URA; kỳ kết thúc từ ngày đó dùng mức LBC cuối kỳ. Ví dụ kỳ 07–09/2022 dùng mức công bố 01/09/2022.
Chú thích 7–9: GFA là tổng diện tích sàn hiện được URA duyệt; diện tích chung phải phân cho phần ở/phi nhà ở. Mức LBC là mức cố định tại Phần 1 Phụ lục Hai của quy định LBC (Bảng mức và phương pháp định giá) 2022, đúng khu địa lý và nhóm mục đích sử dụng của công trình.
Sau TOP: tách xây dựng với quản lý/tiếp thị và làm tròn
Sau TOP, hóa đơn tiến độ còn lại của nhà thầu chính/chuyên môn cho chi phí xây dựng vẫn dùng LBC. Nếu cùng nhà phát triển khác làm dự án hỗn hợp, có thể dùng LBC dựa GFA toàn dự án để xác định phần đầu vào còn lại được trừ.
Chi quản lý chung/tiếp thị sau TOP dùng tỷ lệ giá trị cung cấp chịu thuế/tổng cung cấp × đầu vào còn lại, từ chính kỳ có TOP. Nếu dự án có nhiều TOP, có thể dùng tỷ lệ sau khi đã có toàn bộ TOP. Tỷ lệ phần trăm thu hồi theo LBC hoặc tỷ lệ cung cấp phải làm tròn số nguyên gần nhất.
Theo 7.3.6/chú thích 12, nên bỏ cả tử/mẫu giá trị cung cấp liên quan nhận từ nhà cung cấp thuộc tự hạch toán của người mua, dịch vụ nhập và LVG thuộc tính thuế đảo chiều (LVG từ 01/01/2023).
Chi tiết tử số/mẫu số: quy định 33, 34, 35
Chú thích 10: có thể cộng cung cấp miễn theo quy định 33 vào tử số nếu không phải thương nhân quy định 34 và đáp ứng quy định 35. Với nhà phát triển hỗn hợp, cung cấp miễn bán/thuê nhà ở từng kỳ nhiều khả năng vượt giới hạn quy định 35; khi vậy không được trừ đầu vào quy cho cung cấp miễn quy định 33 và không cộng giá trị đó vào tử. Xem hướng dẫn miễn một phần/thu hồi đầu vào.
Chú thích 11: tổng cung cấp = cung cấp thuế suất thông thường + thuế suất 0% + miễn thuế. Có thể trừ mẫu số cung cấp miễn được cơ quan quản lý chấp thuận là miễn thuế phát sinh phụ.
Chọn GFA: giấy phép mới, nhiều nhà và nhiều dự án
Nên dùng GFA mới nhất URA duyệt. Theo nhượng bộ, thay GFA sau này không đòi hồi tố khoản đầu vào đã yêu cầu. Nếu nhận Written Permission (WP, văn bản cho phép) mới trong kỳ, GFA dùng kỳ đó là GFA duyệt trong WP mới.
Một dự án nhiều tòa có thể cộng GFA toàn bộ. Làm nhiều dự án thì phải quy thuộc đầu vào còn lại: quy riêng một dự án thì dùng GFA dự án ấy; không quy cụ thể, nhưng phát sinh cho hoạt động kinh doanh, có thể cộng GFA tất cả dự án.
Bãi xe và toàn bộ ví dụ D2
Nếu GFA gửi URA không có diện tích bãi xe, có thể phân chi phí xây bãi theo số chỗ. Được phần chỗ dành cho khách thuê văn phòng/cửa hàng, không được chỗ dành riêng cư dân. Chỗ không đặt riêng nên tính chi phí chung rồi dùng LBC.
D2 Pte Ltd đăng ký GST làm dự án văn phòng, bán lẻ, nhà ở. Tầng hầm 1: 40 chỗ dành văn phòng, 60 chỗ cho người mua sắm/khách thuê văn phòng/bán lẻ/cư dân/khách của cư dân. Tầng hầm 2: 100 chỗ riêng cư dân. Tổng 200 chỗ; chi xây cả hai S$1.6 triệu (đào, bê tông, chống thấm, cốp pha gỗ xẻ). Theo nguyên tắc phân bổ, phần 60 chỗ dùng chung phải phân qua LBC.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Khoản đầu vào | Công thức và kết quả |
|---|---|
| Trực tiếp cho cung cấp chịu thuế: văn phòng | S$1,600,000 × 40/200 × 9% = S$28,800. |
| Đầu vào còn lại cho chỗ dùng chung | S$1,600,000 × 60/200 × 9% = S$43,200, tiếp tục phân bổ LBC. |
Không có cung cấp chịu thuế sau TOP: không hoãn yêu cầu
Nếu một kỳ sau TOP không có cung cấp chịu thuế, chỉ được đầu vào liên quan trực tiếp phi nhà ở. Không được phần đầu vào còn lại cho quản lý chung/tiếp thị vì tỷ lệ bằng 0. Không được hoãn khoản đó sang kỳ kế toán sau.
Điều chỉnh kỳ dài trước và sau TOP
Trước TOP, áp LBC cho toàn bộ đầu vào còn lại. Theo nhượng bộ, thay mức LBC/GFA không buộc tính lại điều chỉnh kỳ dài. Sau TOP, chi quản lý/tiếp thị dùng tỷ lệ cung cấp biến động từng quý, nên phải điều chỉnh sau mỗi kỳ dài để sửa phần đã cho tạm.
Tính lại theo tỷ lệ cho cả kỳ dài; chênh lệch giữa số được trừ cả kỳ và số đã yêu cầu, dù thừa/thiếu, nên điều chỉnh trong tờ khai GST đầu tiên ngay sau kỳ dài. Phụ lục B có đủ ví dụ.
Kỳ dài đầu cho dự án hỗn hợp bắt đầu từ kỳ kê khai có TOP đến hết năm thuế; các kỳ dài sau trùng năm thuế. Năm thuế bắt đầu 01/04, 01/05 hoặc 01/06 theo chu kỳ kê khai.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Chu kỳ kê khai | Năm thuế |
|---|---|
| 01–03, 04–06, 07–09, 10–12 | 01/04–31/03 năm sau |
| 02–04, 05–07, 08–10, 11–01 | 01/05–30/04 năm sau |
| 03–05, 06–08, 09–11, 12–02 | 01/06–31/05 năm sau |
Hủy đăng ký và liên hệ
Có tài sản phi nhà ở đã được khấu trừ đầu vào khi mua thì lúc hủy GST phải coi như cung cấp tài sản. Tính đầu ra theo thuế suất hiện hành trên giá thị trường mở; khai trong tờ khai cuối GST F8.
Hỏi về hướng dẫn: liên hệ Bộ phận GST tại website IRAS, chọn Contact Us (Liên hệ).
Toàn bộ bảng sửa đổi được in trong nguồn
Ngày/số đoạn dưới đây giữ theo bảng lịch sử của bản hiện hành, bao gồm cách đánh số tại thời điểm sửa. Bảng không in dòng thay đổi riêng cho 30/01/2026.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Ngày | Sửa đổi được ghi |
|---|---|
| 01/01/2018 | Sửa 4.2/4.3/4.6 cho thời điểm cung cấp hiệu lực 01/01/2011; sửa 4.9/7.4.1 định nghĩa nhà ở; thêm 7.1 đầu vào phí bảo trì/tiếp thị; cập nhật Phụ lục A/B và biên tập. |
| 19/03/2018 | Sửa 4.1/4.2/4.9/4.10 về nghĩa vụ đăng ký; sửa mục 9 liên hệ. |
| 12/10/2018 | Biên tập 7.1.1/7.7.2 và Phụ lục A/B. |
| 16/09/2019 như bảng nguồn | Thêm 2.3/2.4/5.2/5.2.1–5.2.4/6.2/6.2.1/7.3.6 dịch vụ nhập; cập nhật Phụ lục A/B. Danh sách ấn bản đầu tài liệu ghi 18/09/2019. |
| 01/08/2022 | Thêm 2.4/2.5 LVG đảo chiều; sửa 5.2.3 cộng LVG ngưỡng đăng ký từ 01/01/2023; sửa 7.3.6 loại LVG khỏi tử/mẫu. Sửa 7.3.1–7.3.4/7.3.7/7.5.3/7.7.1 thay DC bằng LBC từ 01/08/2022; thêm chú thích 5/6 về LBC/kỳ trước đó, sửa chú thích 9, cập nhật A/B; biên tập 2.6/4.2/4.11/5.2.4. |
| 01/01/2023 | Sửa ví dụ 2 theo thuế suất GST mới. |
| 01/01/2024 | Sửa ví dụ 2 theo thuế suất GST mới. |
Phụ lục A: toàn bộ dữ kiện dự án và bảng mức
ABC Development Pte Ltd xây tòa hỗn hợp 10 tầng có khách sạn, cửa hàng, văn phòng và nhà ở. Master Plan quy hoạch thương mại/nhà ở, khu địa lý 113. GFA: khách sạn 4,500 m²; cửa hàng/văn phòng 5,500 m²; nhà ở 8,500 m²; tổng 18,500 m².
Giả định chu kỳ GST bắt đầu 01/01, 01/04, 01/07, 01/10 (chú thích 13). Mức LBC từ 01/09/2022 dưới chỉ minh họa. Chú thích 14: từ 01/08/2022 LBC thay DC, cập nhật 01/03/01/09, dùng bảng cuối kỳ. Chú thích 15 giả định nhà ở không phải nhà đất nên dùng B2. Chú thích 16 yêu cầu làm tròn tỷ lệ số nguyên theo quy định 29(4).
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Hiệu lực | Cửa hàng/văn phòng, nhóm A | Khách sạn, nhóm C | Nhà ở, nhóm B2 |
|---|---|---|---|
| 01/03/2022 | 9450 | 5320 | 6650 |
| 01/09/2022 minh họa | 9850 | 5250 | 6720 |
Phụ lục A: đầu vào xây dựng phát sinh
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Quý kết thúc | Trực tiếp chịu thuế S$ | Trực tiếp miễn thuế S$ | Còn lại S$ |
|---|---|---|---|
| 31/03/2022 | 600,000 | 400,000 | 50,000 |
| 30/09/2022 | 800,000 | 500,000 | 15,000 |
Phụ lục A: đủ hai công thức và số được trừ
Kỳ 01/01–30/06/2022: [(4500 × 5320) + (5500 × 9450)] / [(4500 × 5320) + (5500 × 9450) + (8500 × 6650)] × 100% = 57%, làm tròn số nguyên.
Kỳ 01/07–31/12/2022: [(4500 × 5250) + (5500 × 9850)] / [(4500 × 5250) + (5500 × 9850) + (8500 × 6720)] × 100% = 58%, làm tròn. Nguồn dùng 57% cho các kỳ nửa đầu và 58% nửa sau năm 2022.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Kỳ cụ thể | Còn lại được trừ | Tổng đầu vào được trừ |
|---|---|---|
| 01/01–31/03/2022 | 57% × 50,000 = S$28,500 | 600,000 + 28,500 = S$628,500 |
| 01/07–30/09/2022 | 58% × 15,000 = S$8,700 | 800,000 + 8,700 = S$808,700 |
Phụ lục B: cung cấp toàn năm và kỳ dài đầu
ABC được TOP ngày 15/08/2022. Chỉ có cung cấp chịu thuế bán đơn vị thương mại và miễn thuế bán nhà ở. Năm thuế 01/04/2022–31/03/2023; kỳ dài đầu sau TOP là 01/07/2022–31/03/2023. Chú thích 17 vẫn giả định chu kỳ GST đầu 01/01/04/07/10. Cột tổng bên dưới chỉ cộng kỳ dài đầu, không cộng quý 30/06/2022.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Khoản S$ | 30/06/2022 | 30/09/2022 | 31/12/2022 | 31/03/2023 | Tổng kỳ dài |
|---|---|---|---|---|---|
| Thuế suất thông thường | 250,000 | – | 400,000 | 550,000 | 950,000 |
| Thuế suất 0% | – | – | – | – | – |
| Miễn thuế | – | 650,000 | 800,000 | 750,000 | 2,200,000 |
| Tổng cung cấp | 250,000 | 650,000 | 1,200,000 | 1,300,000 | 3,150,000 |
Phụ lục B: toàn bộ bảng đầu vào còn lại và chú thích
Bảng giữ nguyên các ô nguồn. Cột tổng của dòng B(ii) in S$4,500, trong khi ba số tạm quý là 0 + 2,310 + 1,890 = S$4,200. Phần tính điều chỉnh ngay sau bảng xác định S$4,500 là số cho cả kỳ dài và cho yêu cầu thêm S$300; tổng cuối bảng S$27,900 là số đã yêu cầu tạm.
Chú thích 18 dẫn Phụ lục A cho tỷ lệ các kỳ 30/06, 30/09, 31/12/2022. Chú thích 19: xây dựng sau TOP tiếp tục dùng LBC. Chú thích 20: tỷ lệ = (cung cấp thuế suất thông thường + 0%)/tổng cung cấp. Chú thích 21: chi không phải xây dựng dùng tỷ lệ từ kỳ có TOP và các kỳ sau.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Khoản | 30/06/2022 | 30/09/2022 | 31/12/2022 | 31/03/2023 | Tổng kỳ dài |
|---|---|---|---|---|---|
| A(i) Xây dựng trước phân bổ S$ | 20,000 | 15,000 | – | 25,000 | 40,000 |
| A Tỷ lệ LBC, quy định 29(2)(d)(ii) | 57% | 58% | 58% | 60% | |
| A(ii) Xây dựng được trừ S$ | 11,400 | 8,700 | – | 15,000 | 23,700 |
| B(i) Không xây dựng trước phân bổ S$ | 5,000 | 3,500 | 7,000 | 4,500 | 15,000 |
| B Tỷ lệ cung cấp, quy định 29(2)(d)(i) | Không áp dụng * | 0% | 33% | 42% | 30% |
| B(ii) Tạm cho theo nhãn nguồn S$ | 2,850 * | 0 | 2,310 | 1,890 | 4,500 |
| Tổng đã yêu cầu tạm A(ii)+B(ii) S$ | 14,250 | 8,700 | 2,310 | 16,890 | 27,900 |
Phụ lục B: dấu sao và điều chỉnh đủ ba bước
Dấu sao: trước TOP, mọi đầu vào còn lại kể cả chi phí chung phải dùng LBC nếu không có loại cung cấp khác ngoài xây dự án hỗn hợp. Vì vậy kỳ 30/06/2022 được S$5,000 × 57% = S$2,850.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Bước | Tính toán |
|---|---|
| 1. Tỷ lệ kỳ dài | 950,000/3,150,000 = 30%, làm tròn số nguyên gần nhất. |
| 2. Đầu vào không xây dựng được trừ | 30% × (3,500 + 7,000 + 4,500) = S$4,500. |
| 3. Yêu cầu thêm ở kỳ ngay sau | 4,500 − (2,310 + 1,890) = S$300 đã yêu cầu thiếu; khai thêm tại kỳ kết thúc 30/06/2023. |
Biểu mẫu và tài nguyên chính thức
Các liên kết chính thức dưới đây sử dụng tiếng Anh.