Mục lục bài viết
Phiên bản, phạm vi và lưu ý thuế suất
Bài viết dựa trực tiếp vào hướng dẫn IRAS về GST ngành xây dựng, ấn bản thứ năm ngày 30/01/2026. Các bản trước công bố 30/09/2013, 06/02/2015, 22/07/2024 và 12/09/2024. Đối tượng là nhà thầu đã đăng ký GST cung cấp dịch vụ xây dựng và hàng hóa/dịch vụ liên quan cho khách hàng.
Theo trang thuế suất hiện hành của IRAS, GST là 9% từ 01/01/2024; người đã đăng ký phải tính và kê khai theo mức hiện hành với giao dịch tại Singapore, trừ cung cấp được áp dụng 0% hoặc miễn thuế. Ví dụ 8 của PDF vẫn ghi S$70 GST trên S$1.000, tương ứng mức 7% cũ; dưới đây giữ số ví dụ có ghi rõ bối cảnh cũ và tách khỏi mức hiện hành.
Các điểm chính: hoạt động xây dựng tại Singapore, cả nhà ở lẫn tài sản không phải nhà ở, chịu GST; hoạt động hoàn toàn ở nước ngoài không phải tính GST Singapore. Tiền thanh toán theo tiến độ và tiền giữ lại được tính thuế theo thời điểm nhận tiền hoặc lập hóa đơn, tùy thời điểm nào sớm hơn. Nếu bù trừ vật liệu, vẫn dùng giá trị gộp hợp đồng, không chỉ số ròng. Tiền bán hồ sơ hoặc đặt cọc để trừ vào thanh toán tương lai chịu GST; bồi thường thuần túy do vi phạm bảo hành hoặc chậm hoàn thành không chịu GST. Thu lại chi phí với tư cách bên chính khác với thu lại tiền chỉ chi hộ.
Hướng dẫn cung cấp hiểu biết chung về nghĩa vụ thuế, không bao quát mọi tình huống; nội dung có hiệu lực pháp luật được ưu tiên và IRAS có thể thay đổi quan điểm khi luật hoặc thực tiễn thay đổi.
Tám khái niệm của hướng dẫn
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Khái niệm | Ý nghĩa |
|---|---|
| Chi hộ | Thu lại khoản đã thanh toán thay bên khác với tư cách đại lý; nghĩa vụ thanh toán thuộc bên kia. |
| GST | Thuế đánh vào cung cấp hàng hóa/dịch vụ tại Singapore do đối tượng chịu thuế thực hiện trong hoặc nhằm thúc đẩy kinh doanh, và vào hàng hóa nhập Singapore. |
| Dịch vụ quốc tế | Cung cấp dịch vụ thuộc các mô tả tại Điều 21(3) Luật GST. |
| Hóa đơn | Mọi chứng từ đóng vai trò yêu cầu thanh toán cho cung cấp của bên đăng ký GST, ví dụ giấy báo nợ. |
| Thuế đầu ra | GST tính trên cung cấp hàng hóa/dịch vụ chịu thuế tại Singapore. |
| Thu lại chi phí của bên chính | Đòi bên khác hoàn khoản chi mà mình đã phát sinh với tư cách bên chính trong giao dịch. |
| Hóa đơn thuế | Hóa đơn theo yêu cầu Điều 41 Luật GST; tham khảo thêm hướng dẫn GST chung cho doanh nghiệp. |
| Thời điểm cung cấp | Mốc xác định khi nào đối tượng chịu thuế phải tính và kê khai GST của hàng hóa/dịch vụ. |
Hoạt động xây dựng và ba bên tham gia
Ngành xây dựng bao gồm xây mới, thay đổi, sửa chữa, bảo trì hoặc phá dỡ công trình và công trình hạ tầng dân dụng. Mọi cung cấp liên quan hoạt động xây dựng trên tài sản nhà ở hoặc không phải nhà ở tại Singapore đều chịu GST và nhà thầu phải tính thuế.
- Chủ đầu tư mua đất và thuê nhà thầu xây tòa nhà hoặc kết cấu trên đất.
- Nhà thầu chính do chủ đầu tư thuê xây dựng, chịu toàn bộ trách nhiệm hoàn thành dự án.
- Nhà thầu phụ do nhà thầu chính thuê làm một phần công việc; có thể là thợ ống nước, thợ điện, thợ sơn hoặc thợ xây.
Ví dụ 1–2: thanh toán tiến độ tại Singapore
Ví dụ 1: D1 Pte Ltd mua đất tại Singapore để phát triển nhà xưởng nhiều tầng và thuê MC1 Pte Ltd chịu trách nhiệm toàn bộ dự án. MC1 lập hóa đơn theo tiến độ sau khi kiến trúc sư của D1 chứng nhận giá trị công việc đã thực hiện theo thỏa thuận. MC1 đã đăng ký GST nên phải tính GST trên mọi khoản lập hóa đơn cho D1.
Ví dụ 2: MC2 Pte Ltd thuê SC2A chuẩn bị công trường và SC2B làm móng trên đất tại Singapore. Hai nhà thầu phụ lập hóa đơn theo tiến độ. Cả SC2A và SC2B đã đăng ký GST nên phải tính GST trên các khoản lập hóa đơn cho MC2 đối với công việc đã làm.
Hoạt động ở nước ngoài và ví dụ 3
Nếu xây dựng liên quan trực tiếp đến đất hoặc phần cải tạo nằm ngoài Singapore, không phải tính và kê khai GST Singapore trên các cung cấp đó. Phần dịch vụ có thể áp dụng 0% theo Điều 21(3)(e). Phần hàng hóa có thể ngoài phạm vi GST nếu hàng không được đưa vào Singapore và ở ngoài Singapore tại thời điểm cung cấp; nếu xuất từ Singapore thì có thể áp dụng 0%.
Ví dụ 3: C3 Pte Ltd đã đăng ký GST được một chủ đầu tư Singapore thuê xây khách sạn tại Bắc Kinh. Vì xây ở Bắc Kinh, C3 không phải tính GST Singapore dù khách hàng là công ty Singapore. Dịch vụ như phá dỡ có thể 0% theo Điều 21(3)(e); hàng hóa như đồ nội thất và thiết bị cố định được ví dụ xử lý ngoài phạm vi khi thuộc điều kiện hàng hóa ở nước ngoài nêu trên.
Thời điểm tính thuế cho tiến độ và tiền giữ lại
Có thể lập hóa đơn hàng tháng hoặc định kỳ cho công việc đã thực hiện. Phải kê khai GST vào ngày nhận tiền hoặc ngày phát hành hóa đơn thuế/hóa đơn, tùy ngày nào sớm hơn; quy tắc bao gồm hóa đơn thông thường có hiệu lực từ 01/01/2011. Nếu nhận tiền trước khi lập hóa đơn, phải xuất hóa đơn trong 30 ngày từ ngày nhận.
Hợp đồng thường cho khách giữ một số tiền ở mỗi kỳ tiến độ, chỉ trả khi hài lòng với công việc; tổng tiền giữ lại thường được trả sau khi dự án hoàn thành. GST trên tiền giữ lại cũng kê khai vào ngày nhận khoản tiền đó hoặc ngày phát hành hóa đơn thuế/hóa đơn cho nó, tùy ngày nào sớm hơn, với quy tắc hóa đơn từ 01/01/2011.
Thư đề nghị thanh toán, chứng nhận và điều chỉnh hóa đơn
Sau mỗi giai đoạn, nhà thầu có thể gửi thư đề nghị thanh toán ghi giá trị đã làm. Kiến trúc sư của khách thẩm định và chứng nhận trước khi thanh toán; số chứng nhận có thể khác số trong thư.
Thư này không phải hóa đơn thuế vì chưa ghi số tiền cuối cùng khách phải trả. Nên lập hóa đơn thuế khi kiến trúc sư chứng nhận số được hai bên thống nhất; đồng thời phải giữ chứng nhận công việc cùng hóa đơn thuế để chứng minh giá trị đã lập hóa đơn.
Nếu sửa hóa đơn thuế đã xuất, phải phát hành giấy báo có để giảm giá trị cung cấp và GST tương ứng, hoặc hóa đơn thuế bổ sung để tăng giá trị và GST.
Cung cấp đối ứng và khoản tính ngược vật liệu
Nếu thỏa thuận bằng lời hoặc hợp đồng là cung cấp cả hàng hóa lẫn dịch vụ cho chủ đầu tư/nhà thầu chính, phải tính và kê khai GST trên giá trị gộp.
Ví dụ nhận làm sàn gồm gạch và công lát, nhưng nhà thầu chính mua gạch rồi giao cho mình: có hai cung cấp riêng, nhà thầu chính cung cấp gạch cho mình và mình cung cấp gạch cùng công lát cho nhà thầu chính. Hai bên đã đăng ký GST nên mỗi bên nên lập hóa đơn thuế trên giá trị gộp cung cấp của mình và kê khai tương ứng. Tính thuế chỉ trên tiền ròng sau trừ giá trị gạch là sai.
Nếu ngay từ hợp đồng chỉ nhận công lát, không cung cấp gạch, thì chỉ có một cung cấp dịch vụ lát từ mình sang nhà thầu chính và chỉ tính, kê khai GST trên dịch vụ đó.
Ví dụ 4A–4B: hai chiều hóa đơn hay một chiều
Ví dụ 4A: MC4 Pte Ltd giao SC4 Pte Ltd hợp đồng cung cấp gạch và xây tường tổng S$15.000; cả hai đăng ký GST. Sau đó MC4 quyết định cấp gạch trị giá S$8.000 cho SC4. MC4 phải lập hóa đơn S$8.000 cộng GST cho SC4; SC4 phải lập hóa đơn toàn S$15.000 cộng GST cho MC4. SC4 chỉ tính GST trên chênh S$7.000 = S$15.000 − S$8.000 mà MC4 trả là sai.
Ví dụ 4B: nếu SC4 chỉ được thuê xây tường, hợp đồng S$7.000, thì chỉ có cung cấp xây tường từ SC4 sang MC4. SC4 lập hóa đơn S$7.000 cộng GST cho MC4; không có cung cấp gạch của SC4 trong hợp đồng này.
Tiền đặt cọc, hồ sơ thầu và ví dụ 5
Tiền khách trả để lấy bản sao hồ sơ hợp đồng như bản vẽ, thông số và bảng khối lượng là tiền bán hồ sơ, phải tính và kê khai GST. Tiền đặt trước để bù trừ toàn bộ/một phần thanh toán tương lai khi đã cung cấp cũng chịu GST. Nhưng tiền bảo đảm để người dự thầu tiếp tục hợp đồng hoặc người trúng thầu thực hiện nghĩa vụ thì không phải tính và kê khai GST trên khoản bảo đảm.
Ví dụ 5: chủ đầu tư D5 đã đăng ký GST bán hồ sơ thầu với giá S$25, sau đó giao thầu cho MC5 đã đăng ký. MC5 phải nộp bảo đảm bằng bảo lãnh ngân hàng bằng 5% giá trị hợp đồng cho việc không thực hiện, được hoàn khi xong hợp đồng. Dự án lớn khiến MC5 thiếu tiền vật liệu và nhân công nên xin D5 ứng trước để trừ các kỳ tiến độ sau.
D5 phải tính/kê khai GST trên S$25 bán hồ sơ. Bảo đảm MC5 nộp không gắn với cung cấp nên D5 không phải tính GST trên khoản ấy. MC5 phải tính/kê khai GST khi nhận ứng trước của D5 vì tiền dùng trừ thanh toán tiến độ tương lai.
Bồi thường tạm dừng thi công, chậm tiến độ và ví dụ 6
Nếu chủ đầu tư yêu cầu dừng thi công một thời gian và trả tiền bù mất thu nhập hoặc chi phí do dừng việc, khoản bồi thường không chịu GST. Nếu khoản trả là cho công việc đã làm trước khi dừng, đó là tiền đối ứng cho cung cấp của nhà thầu và phải tính/kê khai GST.
Khoản bồi thường vi phạm bảo hành hoặc chậm hoàn thành dự án không chịu GST vì mang tính bù đắp. Tuy nhiên, tiền dàn xếp liên quan đến cung cấp thực tế vẫn phải tính/kê khai GST.
Ví dụ 6: MC6 đã đăng ký GST không hoàn thành đúng ngày hợp đồng và phải bồi thường ấn định trước S$3.000 cho mỗi ngày theo lịch bị chậm. Khoản này không chịu GST vì có bản chất bồi thường.
Ví dụ 7A: sửa lỗi và hai cách thu chi phí
MC7 và chủ đầu tư D7 đều đã đăng ký GST, có hợp đồng xây S$1.200.000. MC7 có trách nhiệm sửa lỗi trong thời hạn trách nhiệm khuyết tật; D7 giữ S$150.000 và chỉ trả MC7 khi công trình hoàn thành. D7 phát hiện lỗi nhưng MC7 không sửa. Trong tình huống A, D7 thuê nhà thầu khác sửa, tốn S$100.000 và có hai cách thu lại.
Cách (a): trừ S$100.000 vào S$150.000 giữ lại. Vẫn có hai cung cấp: MC7 hoàn thành dự án cho D7 dù chưa hoàn toàn đạt yêu cầu, nên MC7 phải tính/kê khai GST trên toàn S$1.200.000, gồm tiền giữ lại; D7 cung cấp sửa lỗi thay phần MC7 lẽ ra phải làm, nên D7 phải tính/kê khai GST trên S$100.000 cho MC7. Sơ đồ hóa đơn là D7 → MC7 S$100.000 cộng GST, chiều ngược MC7 → D7 S$1.200.000 cộng GST.
Cách (b): D7 kiện yêu cầu MC7 trả S$100.000 hoặc thỏa thuận ngoài tòa. Khoản thu vẫn chịu GST vì liên quan cung cấp sửa lỗi của D7 cho MC7. MC7 vẫn nên tính GST toàn S$1.200.000 cho D7, còn D7 nên tính GST S$100.000 sửa lỗi cho MC7.
Ví dụ 7B: chỉ đòi bồi thường, không sửa lỗi
D7 thấy sửa lỗi không hiệu quả về chi phí nên không thực hiện công việc sửa nào, nhưng vẫn kiện MC7 yêu cầu bồi thường chất lượng kém. Tiền D7 nhận không chịu GST vì D7 không thực hiện cung cấp.
Việc D7 kiện không làm thay đổi cung cấp dự án xây dựng ban đầu của MC7. Vì vậy MC7 vẫn nên tính GST trên đầy đủ S$1.200.000 cho D7.
Thu lại chi phí của mình và thu lại khoản chỉ chi hộ
Mua vật liệu cho khách rồi thu lại tiền phải xét mình là bên chính hay đại lý. Nếu là thu lại chi phí của bên chính thì phải tính GST; nếu chỉ chi hộ thì không. Thông thường, ký với nhà cung cấp bằng tên/tư cách mình, chẳng hạn hóa đơn xuất cho mình, là hành động với tư cách bên chính.
Bên chính phải tính/kê khai GST khi thu lại chi phí, dù thu đúng bằng số đã trả hoặc mua ban đầu không có GST. Có thể tham khảo thêm hướng dẫn IRAS về hoàn chi phí và chi hộ để phân loại.
Ví dụ 8–9: mua vật liệu và nộp phí BCA
Ví dụ 8 trong PDF: SC8 nhờ nhà thầu chính MC8 mua nguyên liệu; MC8 mua của nhà cung cấp chưa đăng ký GST giá S$1.000 và nhận hóa đơn đứng tên mình. MC8 đã đăng ký GST nên thực hiện một cung cấp hàng hóa riêng cho SC8, phải lập hóa đơn thuế và tính GST dù lần mua đầu không có GST. PDF ghi số thuế S$70 trong ví dụ này, tương ứng mức 7% lịch sử. Con số đó không phải mức thuế hiện hành: trang IRAS hiện hành xác nhận 9% từ 01/01/2024; với giá tính thuế S$1.000 theo mức 9% thì số thuế là S$90.
Ví dụ 9: D9 nhờ MC9 xin giấy phép xây dựng với Cơ quan Xây dựng và Công trình (BCA). Giấy phép đăng ký dưới tên D9. MC9 chỉ thanh toán BCA thay D9 nên không phải lập hóa đơn thuế và tính GST khi thu lại phí xin phép.
Ký túc xá công nhân: tiền thuê và dịch vụ
Nếu cung cấp ký túc xá công nhân cho nhân viên của nhà thầu phụ để thu phí, phần thuê mặt bằng trống được miễn GST; phần thuê đồ nội thất và thiết bị là cung cấp chịu GST. Dịch vụ khác như ăn uống, giặt là, vệ sinh, bảo vệ hoặc bảo trì tiện ích chung chịu GST. Nếu ban đầu mình chịu phí dịch vụ rồi thu lại từ nhà thầu phụ với tư cách hoàn chi phí của bên chính, vẫn phải tính/kê khai GST trên dịch vụ.
Nếu thu tiền thuê trọn gói, phải phân bổ thành phần mặt bằng trống được miễn và phần đồ nội thất/thiết bị chịu thuế. Chẳng hạn có thể xác định giá phần nội thất/thiết bị từ chi phí thực tế cộng tỷ lệ lợi nhuận hợp lý.
Ký túc xá công nhân: phân bổ thuế đầu vào
Không được yêu cầu khấu trừ thuế đầu vào trực tiếp dùng tạo cung cấp miễn thuế. Thuế đầu vào của chi phí chung phục vụ cả cung cấp chịu và miễn thuế phải phân bổ.
Ví dụ GST trên bảo hiểm cháy cho một tài sản dùng vừa làm nhà máy vừa làm ký túc xá: chỉ được khấu trừ phần bảo hiểm liên quan nhà máy; phần ký túc xá không được khấu trừ. Khoản thuế đầu vào chung này là thuế đầu vào còn lại phải phân bổ; hướng dẫn riêng của IRAS về miễn thuế một phần và thu hồi thuế đầu vào giải thích các quy tắc.
Liên hệ và lịch sử sửa đổi
Câu hỏi về hướng dẫn gửi bộ phận GST qua trang IRAS, chọn “Contact Us” — liên hệ.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Ngày | Thay đổi được tài liệu ghi nhận |
|---|---|
| 06/02/2015 | Biên tập đoạn 1–9; bỏ mốc chịu thuế cơ bản ở đoạn 4.6; sửa ví dụ 4, 5, 7; thêm mục 7 về bồi thường tạm dừng thi công. |
| 22/07/2024 | Thêm mục 10 về ký túc xá công nhân; biên tập các nội dung khác. |
| 12/09/2024 | Biên tập mục 1, 2, 4 và ví dụ 4A, 4B. |
| 30/01/2026 | Cập nhật thông tin liên hệ đoạn 11.1. |
Biểu mẫu và tài nguyên chính thức
Các liên kết chính thức dưới đây sử dụng tiếng Anh.