Ấn bản thứ năm tháng 1 năm 2026
Hướng dẫn tám trang chuyển trách nhiệm kê khai GST của giao dịch mua bất động sản không phải nhà ở được chỉ định từ bên bán sang REIT niêm yết đã đăng ký GST hoặc SPV đủ điều kiện đã đăng ký, nhằm cải thiện dòng tiền. Không phải miễn thuế hay bảo đảm khấu trừ toàn bộ đầu vào. Áp dụng cho REIT từ ngày 1 tháng 7 năm 2006, SPV từ ngày 1 tháng 1 năm 2009, động sản kèm bất động sản từ ngày 1 tháng 1 năm 2018.
Phạm vi và chuyển giao hoạt động kinh doanh đang tiếp diễn
Điều 38 và quy định 104A bao quát bất động sản cùng đồ nội thất, trang bị, thiết bị và vật dụng được cung ứng đồng thời, gồm máy móc, thiết bị. Mua động sản riêng là trường hợp khác. Với bất động sản đang có hợp đồng thuê, bên bán trước hết phải kiểm điều kiện chuyển giao hoạt động kinh doanh đang tiếp diễn; giao dịch có thể không bị tính GST.
Điều kiện REIT và SPV
REIT đã đăng ký GST là chương trình đầu tư tập thể được cho phép theo điều 286 Securities and Futures Act; phải niêm yết trên SGX hoặc sẽ niêm yết trong một tháng kể từ thời điểm cung ứng. SPV đã đăng ký GST là công ty do REIT thành lập để nắm bất động sản, hoặc tín thác do REIT lập để người nhận ủy thác giữ bất động sản của REIT. Phải đáp ứng tình trạng đăng ký GST tương ứng của REIT và SPV.
Mười một quyền phủ quyết
Người nhận ủy thác của REIT phải có quyền phủ quyết đối với sửa văn kiện thành lập/liên doanh/tín thác của SPV; chấm dứt hay đổi kinh doanh; thanh lý hoặc giải thể; cơ cấu vốn chủ sở hữu; chính sách phân phối cổ tức; phát hành chứng khoán; vay; tạo bảo đảm trên tài sản; chuyển giao hoặc định đoạt tài sản; phê duyệt kế hoạch nâng cấp tài sản và chi phí vốn; và giao dịch với bên có lợi ích liên quan. Quyền này phải được ghi trong văn kiện tổ chức thích hợp. Đoạn 4.3 nói rõ có hiệu lực pháp luật, không chỉ là mong muốn giám sát chung.
Bên mua: thông báo và kê khai hai phía
Thông báo bằng văn bản cho bên bán rằng đáp ứng điều kiện và quy định 104A. Trong kỳ cung ứng, khai GST đầu ra thay bên bán và giá trị bất động sản gồm động sản vào cung ứng chịu thuế suất tiêu chuẩn. Cùng kỳ khai mua chịu thuế và thuế đầu vào, vẫn theo điều kiện thông thường tại điều 19–20, không bảo đảm khấu trừ toàn bộ.
Phân bổ khi được miễn thuế một phần
Bên mua được miễn thuế một phần phải loại giá bất động sản cùng động sản khỏi cả tử số và mẫu số của công thức phân bổ thuế đầu vào. Việc ghi vào ô cung ứng chịu thuế suất tiêu chuẩn chỉ là yêu cầu hành chính, không biến cung ứng của bên bán thành cung ứng của chính bên mua; chú thích giữ ngoại lệ cho mục đích đăng ký GST theo First Schedule.
Bên bán: hóa đơn và đối giá
Bên bán chỉ thu giá bất động sản và động sản chưa GST, phát hành hóa đơn thuế có đầy đủ thông tin thông thường và ghi rõ thuế đầu ra trên hóa đơn do bên mua nộp cho Cục trưởng GST. Nếu không kèm động sản có thể bỏ cụm tương ứng. Trong kỳ cung ứng, ghi giá chưa thuế vào cung ứng chịu thuế suất tiêu chuẩn; không thu thêm khoản GST đầu ra đó từ bên mua đủ điều kiện.
Thời điểm cung ứng đặc biệt và bất động sản hỗn hợp
Cung ứng được chỉ định chỉ phát sinh khi bất động sản được đặt sẵn cho bên mua sử dụng, thường là ngày hoàn tất mua bán. Hóa đơn hoặc tiền trả trước không làm phát sinh thời điểm cung ứng, khác bất động sản thông thường không thuộc diện chỉ định. Nếu gồm phần nhà ở và phần không phải nhà ở, chỉ phần không phải nhà ở được xử lý theo cách này.
Sửa đổi và liên hệ
Sửa đổi năm 2014 thêm chú thích về chuyển giao hoạt động đang tiếp diễn, định nghĩa REIT và phân bổ; năm 2018 mở rộng sang động sản; tháng 9 năm 2025 đổi liên hệ; tháng 1 năm 2026 sửa biên tập. Câu hỏi GST gửi qua Contact Us của IRAS. Thông báo điều kiện bằng văn bản, điều lệ, hóa đơn thuế và bằng chứng ngày hoàn tất cần nhất quán.
Nguồn chính thức
Bản dịch tiếng Việt giữ đầy đủ nội dung bài viết tiếng Trung, gồm mọi điều kiện, bước, bảng và phụ lục trong phạm vi bài; các thông tin thực chất được đối chiếu PDF chính thức bằng tiếng Anh. Đây không phải bản dịch nguyên văn toàn bộ mọi tài liệu được liên kết. Xem bản gốc để kiểm cách diễn đạt, ngày và cập nhật về sau.
Xem bản PDF chính thức ↗