Mục đích và bản thứ chín tháng 1 năm 2026
Hướng dẫn 44 trang giải thích thuế chuyển nhượng bổ sung khi chuyển nhượng gián tiếp nhà ở Singapore qua tổ chức nắm giữ bất động sản. Từ ngày 11 tháng 3 năm 2017, giao dịch đủ điều kiện có thể phát sinh thuế bổ sung của bên mua và bên bán ngoài thuế tem cổ phần, nhằm xử lý chênh lệch thuế giữa mua bất động sản trực tiếp và mua cổ phần gián tiếp. Bài này căn cứ bản thứ chín ngày 30 tháng 1 năm 2026, gồm thay đổi thuế suất bên bán và thời gian nắm giữ từ ngày 4 tháng 7 năm 2025; ví dụ cũ vẫn dùng thuế suất tại ngày giao dịch.
Tổ chức, quyền lợi vốn và bất động sản được quy định
Tổ chức bao gồm công ty, tín thác bất động sản, hợp danh, hợp danh hữu hạn và hợp danh trách nhiệm hữu hạn. Quyền lợi vốn gồm cổ phần đã phát hành không tính cổ phiếu quỹ, quyền lợi đối với tài sản hoặc lợi nhuận hợp danh, và đơn vị đại diện cho tài sản hoặc khoản sinh lời của tín thác. Bất động sản được quy định gồm nhà ở, một số khu đất hỗn hợp và khu “White”; phần nhà ở được cấp phép trên đất thương mại cũng có thể thuộc phạm vi. Còn bao gồm việc sử dụng làm nhà ở đủ điều kiện, không đổi từ ngày 1 tháng 2 năm 1960. Giấy phép quy hoạch tạm thời tối đa mười năm không đáp ứng cách xác định dựa trên giấy phép dài hạn này.
Tổ chức nắm giữ bất động sản loại 1 và loại 2
Loại 1 đòi hỏi giá thị trường của bất động sản được quy định chiếm ít nhất 50% tổng tài sản hữu hình của tổ chức mục tiêu. Loại 2 đòi hỏi ít nhất 50% quyền lợi thụ hưởng trong một tổ chức loại 1 và tỷ lệ bất động sản trực tiếp, gián tiếp sau khi gia quyền theo chuỗi sở hữu đạt 50%. Mẫu số phải đưa vào tài sản hữu hình của các tổ chức liên quan theo tỷ lệ thụ hưởng, kể cả tổ chức liên quan không có nhà ở. Tài sản hữu hình gồm đất, nhà, máy móc và thiết bị; có thể dựa trên bảng cân đối kế toán đã kiểm toán gần nhất. Phần nhà ở dùng làm căn cứ tính thuế thực tế được tính theo giá thị trường.
Sở hữu đáng kể và bên liên kết
Sở hữu đáng kể là tự mình hoặc cùng bên liên kết có ít nhất 50% quyền lợi vốn hoặc quyền biểu quyết; sở hữu dưới một nửa vốn nhưng trên một nửa quyền biểu quyết vẫn có thể đáp ứng. Bên liên kết của cá nhân gồm thân nhân thuộc diện quy định, thành viên hợp danh và tổ chức mà cá nhân nắm giữ ở mức đáng kể. Bên liên kết của tổ chức gồm công ty con đủ điều kiện, cá nhân hoặc tổ chức kiểm soát, doanh nghiệp cùng nhóm dưới sự kiểm soát chung và thành viên hợp danh. Mức “nắm giữ ở mức đáng kể” dùng ít nhất 75% vốn có quyền biểu quyết và trên 50% quyền biểu quyết. Thỏa thuận cùng mua, nắm giữ, bán hoặc biểu quyết có thể bằng lời nói, văn bản, thể hiện rõ hoặc ngầm định.
Người thụ hưởng tín thác đơn thuần và tín thác không đơn thuần
Người thụ hưởng được xác định rõ, có quyền sở hữu thụ hưởng phát sinh ngay theo tuyên bố tín thác, là người thụ hưởng tín thác đơn thuần. Người chưa xác định, quyền được phân phối tùy nghi, có thể thu hồi hoặc chịu điều kiện về sau không thuộc định nghĩa đó. Người thụ hưởng tín thác đơn thuần cộng gộp quyền lợi của mình và bên liên kết. Từ ngày 10 tháng 5 năm 2022, bên nhận ủy thác giữ quyền lợi cho người thụ hưởng tín thác không đơn thuần được coi là chủ sở hữu thụ hưởng cho mục đích này, phải cộng quyền lợi đang giữ theo tín thác và quyền lợi của những người thụ hưởng liên kết; cổ phần bên nhận ủy thác giữ với tư cách cá nhân không tính trong phép thử tư cách tín thác đó. Phân phối về sau có thể lại phát sinh thuế chuyển nhượng bổ sung của bên mua, bên bán và thuế tem cổ phần.
Mua đủ điều kiện và bán theo nhập trước xuất trước
Thuế bên mua áp dụng khi bên mua cùng bên liên kết đã là, hoặc sau khi mua trở thành, chủ sở hữu đáng kể. Thuế bên bán áp dụng cho quyền lợi liên quan mua từ ngày 11 tháng 3 năm 2017, bán trong thời gian nắm giữ áp dụng và dùng nhập trước xuất trước. Quyền lợi mua đến hết ngày 3 tháng 7 năm 2025 áp dụng ba năm và 12%; mua từ ngày 4 tháng 7 năm 2025 áp dụng bốn năm và 16%. Một khi bên bán từng là chủ sở hữu đáng kể, các lần bán đủ điều kiện sau tiếp tục thuộc phạm vi cho đến khi bán hết quyền lợi liên quan; không tự chấm dứt chỉ vì tỷ lệ còn lại dưới 50%.
Phân tán sở hữu không nhất thiết tránh được thuế bổ sung
Tổ chức mục tiêu tự nó không phải tổ chức nắm giữ bất động sản vẫn có thể chịu thuế nếu khi xem chung với các tổ chức khác của bên mua hoặc bán thì hình thành loại 2 và sở hữu đáng kể. Hướng dẫn minh họa ba pháp nhân chuyên biệt được sở hữu toàn bộ, lần lượt giữ 20%, 40%, 40% quyền lợi tầng dưới; mua hoặc bán một pháp nhân vẫn có thể làm phát sinh thuế. Phải kiểm tra toàn bộ chuỗi sở hữu, không chỉ bảng cân đối kế toán riêng của tổ chức mục tiêu.
Thuế suất bên mua và biến động lịch sử
Thuế chuyển nhượng bổ sung bên mua gồm phần lũy tiến theo thuế mua nhà ở và một tỷ lệ cố định bổ sung. Từ ngày 15 tháng 2 năm 2023: S$180.000 đầu tiên chịu 1%, S$180.000 tiếp theo 2%, S$640.000 tiếp theo 3%, S$500.000 tiếp theo 4%, S$1,5 triệu tiếp theo 5%, phần vượt S$3 triệu 6%. Tỷ lệ cố định bổ sung trước ngày 6 tháng 7 năm 2018 là 15%, đến ngày 15 tháng 12 năm 2021 là 30%, đến ngày 26 tháng 4 năm 2023 là 40%, từ ngày 27 tháng 4 năm 2023 là 65%. Tỷ lệ tổng hợp cao nhất thay đổi theo giai đoạn: 18%, 19%, 34%, 44%, 46%, 71%; phải chọn theo ngày ký chứng từ.
Áp dụng công thức trọng số sở hữu
Loại 1 tính phần lũy tiến và tỷ lệ cố định trên toàn bộ giá trị nhà ở, rồi nhân tỷ lệ quyền lợi chịu thuế U/V. Loại 2 tính riêng bất động sản gián tiếp W1 nhân tỷ lệ sở hữu tầng dưới X và bất động sản trực tiếp W2, cả hai đều nhân U/V. Nếu mục tiêu có quyền lợi trong tổ chức tầng dưới nhưng tự nó không phải tổ chức nắm giữ bất động sản, trọng số bên mua trở thành [(U/V×Y)+P], phản ánh quyền lợi gián tiếp của nhiều tổ chức được mua; công thức bên bán gồm tỷ lệ bán và chuỗi sở hữu tầng dưới Y/X. Bán các lô quyền lợi nằm hai phía mốc thay đổi tháng 7 năm 2025 phải tính riêng mức 12% và 16% rồi cộng. Xem định nghĩa chính xác các biến trong Điều 3A Phụ lục thứ nhất được bảng gốc dẫn chiếu.
Phần nhà ở và định giá
Đối với đất trống hoặc cả tòa nhà cùng đất, đất quy hoạch nhà ở, nhà ở/cơ sở tổ chức và khu “White” được tính 100% cho nhà ở; thương mại và nhà ở tính 60%; nhà ở kèm thương mại tầng một dùng tổng diện tích sàn nhà ở tối đa được phép. Nếu chỉ là một phần tòa nhà, dùng phần được phép làm nhà ở; chuyên gia định giá có thể xác định giá thị trường. Đơn vị nhà ở được phép trong khu thương mại và căn hộ dịch vụ trên đất ở không tự động bị loại khỏi bất động sản được quy định.
Tích lũy quyền sở hữu bên mua: ba ví dụ
Người đã giữ 55% mua thêm 5%, 30%, 10% chịu thuế trên tỷ lệ tăng thêm ở từng lần. Người đã giữ 10% trước năm 2017 mua thêm 5%, 15%, 30%, cuối cùng đạt 60%, chịu thuế trên tổng tăng 50%. Nếu tỷ lệ biến động, tính mức tăng tối đa từ mức sở hữu thấp nhất trong giai đoạn liên quan đến sau lần mua chịu thuế. Ví dụ mười giao dịch có chuỗi sở hữu 40→45→25→40→60→30→80→40→5→25→65%; ba lần mua đủ điều kiện lần lượt tính trên 35%, 50%, 60%, không chỉ nhìn lượng mua ở lần cuối.
Ví dụ bên bán và tiếp tục nhập trước xuất trước
Trong ví dụ gốc, người giữ 30% nhưng không phải chủ sở hữu đáng kể bán quyền lợi không chịu quy tắc bên bán đang minh họa. Loại trừ quyền lợi có trước ngày 11 tháng 3 năm 2017 và bán sau thời gian nắm giữ. Ví dụ tiếp diễn mua lần lượt 30%, 25%, 20% trong các năm 2017, 2018, 2019; tháng 9 năm 2021 bán 70%, chỉ 15% còn trong ba năm; 5% cuối bán tháng 10 vẫn chịu thuế. Tháng 11 năm 2024 mua lại 30%, tháng 8 năm 2025 mua thêm 30%; tháng 2 năm 2026 bán 40%, tính 12% cho 30% mua trước và 16% cho 10% mua sau.
Chứng từ, thỏa thuận và vốn hóa
Chứng từ chịu thuế gồm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, chuyển giao, tặng cho, dàn xếp tài sản và tuyên bố tín thác. Điều 23C có thể bao gồm phát hành, hủy, mua lại hoặc chuyển đổi làm thay đổi quyền lợi, dù không có chứng từ; cũng có thể bao gồm thỏa thuận khiến tổ chức không còn là tổ chức nắm giữ bất động sản trong giai đoạn một năm được quy định. Việc phát hành để vốn hóa theo tỷ lệ, không thay đổi người nắm giữ hay phần sở hữu của từng người, không chịu thuế này theo lập trường trong hướng dẫn và không cần xin riêng ý kiến của Cơ quan quản lý Thuế tem. Thỏa thuận không có chứng từ phải nộp thông báo quy định.
Thẩm tra giao dịch, đóng dấu và thực thi
Bên bán phải cho biết tư cách tổ chức nắm giữ bất động sản và giá trị bất động sản được quy định, nhưng bên mua phải chủ động yêu cầu trước giao dịch và đóng dấu trong thời hạn áp dụng; ví dụ trong nước của hướng dẫn là 14 ngày sau khi ký. Bên bán không thông báo không tự động được miễn phạt đóng dấu chậm. Bên bán cung cấp thông tin sai có thể, khi bị kết án, bị phạt tối đa bốn lần số thuế chưa nộp hoặc nộp thiếu. Cơ quan quản lý Thuế tem có thể đánh thuế đối với thỏa thuận né tránh. Phải kiểm tra quyền lợi bằng sổ cổ đông, thỏa thuận hợp danh, văn kiện tín thác và tờ khai bên liên kết; không coi mọi phần vốn thiểu số là đương nhiên được miễn.
Liên doanh phát triển, xử lý thế chấp và khai loại 2
Chuyển 50% cổ phần của pháp nhân chuyên biệt cho đối tác liên doanh phát triển gia nhập sau có thể phát sinh cả thuế bổ sung bên mua và bên bán. Nếu đối tác cùng giữ cổ phần trước khi pháp nhân mua đất, việc mua đất sau đó tự nó không làm phát sinh thuế chuyển nhượng cổ phần này; miễn giảm ABSD cho doanh nghiệp phát triển là điều kiện riêng ở cấp bất động sản. Bên cho vay thực hiện quyền bán tài sản thế chấp có thể khiến bên thế chấp phải chịu thuế bổ sung bên bán. Tổ chức chỉ nắm quyền lợi trong tổ chức nắm giữ bất động sản có thể theo cơ chế đơn giản hóa quy định khai là loại 2 mà không nộp phép tính tỷ lệ tài sản; tư cách loại 1 cũng không loại trừ căn cứ thuế là bất động sản gián tiếp liên quan.
Hợp đồng mua bán, cổ phần phi chứng chỉ và hủy giao dịch
Mua bán cổ phần tổ chức nắm giữ bất động sản nói chung chịu thuế ở hợp đồng hoặc chứng từ chuyển nhượng được ký trước. Hợp đồng cổ phần phi chứng chỉ đáp ứng Rule 3 có thể được miễn mà không cần e-Stamping hay nộp đơn xin miễn giảm, nhưng chứng từ chuyển nhượng đã ký vẫn chịu thuế khi áp dụng. Hợp đồng của tổ chức không phải tổ chức nắm giữ bất động sản có thể được miễn thuế cổ phần ở cấp hợp đồng theo Rule 2; chứng từ chuyển nhượng về sau vẫn chịu thuế. Nếu hủy hợp đồng mua bán, có thể xin miễn giảm theo Rule 4 trong sáu tháng kể từ ngày hủy; đáp ứng điều kiện thì hoàn cho bên chịu thuế phần vượt S$50 của từng loại thuế.
Phụ lục A: ba ví dụ tính tỷ lệ tài sản
Bất động sản trực tiếp S$40 triệu chia tổng tài sản hữu hình S$50 triệu bằng 80%, thuộc loại 1. Ví dụ bốn công ty con loại tổ chức bất động sản chỉ được giữ 45%, đưa vào tài sản gia quyền của các tỷ lệ 100%, 80%, 55%, được S$10 triệu/S$26,8 triệu = 37,3%, không thuộc loại 2. Ví dụ nhiều tầng sở hữu có tổng bất động sản trực tiếp và gián tiếp S$51,1 triệu, tài sản gia quyền S$76,3 triệu, tỷ lệ loại 2 là 67%; trực tiếp S$18 triệu/S$20 triệu cũng tạo tỷ lệ loại 1 là 90%. Phải theo sơ đồ gốc để xác định mỗi giá trị thuộc tổ chức nào.
Phụ lục B: sơ đồ xác định bên liên kết
Người nắm 40% và 60% không liên kết được kiểm tra riêng. Cha mẹ mỗi người giữ 40%, con trai đã được coi cùng bên liên kết giữ 80% trước khi mua 20%. Trong nhóm kiểm soát chung, hai tổ chức mỗi bên giữ 25%, bên mua đã đạt ngưỡng đáng kể trước khi mua thêm 30%. Công ty mua 30% phải cộng 40% của cổ đông duy nhất. Các thành viên hợp danh trách nhiệm hữu hạn cộng 30% và 70%; bản gốc nói trở thành chủ sở hữu đáng kể sau mua, nhưng nếu xét 70% đã có ở bên liên kết thì đã đạt ngưỡng trước mua. Bên nhận ủy thác cho người thụ hưởng tín thác không đơn thuần phải cộng 20% cá nhân của người thụ hưởng và 40% qua tín thác đơn thuần; sau khi mua 30% thì tổng là 90%.
Phụ lục C1, ví dụ 1–2: tính sở hữu trực tiếp và gián tiếp
Ví dụ 1 mua 20% tổ chức loại 1 vào tháng 8 năm 2018, nhà ở trị giá S$12 triệu; các phần lũy tiến là S$360, S$720, S$3.840, S$88.000, cộng phần 30% S$720.000, tổng S$812.920. Quyền lợi bên bán có từ trước năm 2017 nên không có thuế bổ sung bên bán. Ví dụ 2 mua 50% tổ chức loại 2 tháng 5 năm 2018, tổ chức tầng dưới giữ nhà ở được sở hữu 80%; các phần lũy tiến gia quyền S$720, S$1.440, S$7.680, S$176.000, cộng phần 15% S$720.000, tổng S$905.840. Bên bán: 12%×50%×S$12 triệu×80% = S$576.000. Cả hai đều dùng thuế suất của ngày giao dịch lịch sử.
Phụ lục C1, ví dụ 3–5: liên kết, phân tách và nhập trước xuất trước
Ví dụ 3, bên liên kết giữ 40% từ sau mốc năm 2017 cộng 30% mới mua, tỷ lệ chịu thuế là 70%; nhà ở trực tiếp S$15 triệu và nhà ở S$12 triệu được giữ 80%, theo thuế suất giao dịch năm 2018, ra S$3.092.796. Ví dụ 4, qua hai tổ chức tăng phần sở hữu tầng dưới từ 35% lên 100%, phần tăng 65% nhân giá nhà ở S$41 triệu, theo thuế suất năm 2017 được S$4.793.490. Ví dụ 5 bán 80% năm 2019, loại 60% có trước mốc năm 2017, tính 12% trên 20% được S$360.000; lần bán cuối năm 2026 loại 10% cũ, tính 16% trên 10% mua sau tháng 7 năm 2025 được S$240.000. Phần mô tả đưa đợt mua năm 2025 về sau vào phần mô tả nắm giữ ban đầu trước năm 2019, nên phải hiểu theo đúng thứ tự thời gian từng lô.
Phụ lục C2: tín thác tùy nghi và phân phối về sau
Ví dụ tín thác năm 2022 cộng 35% mới mua theo tín thác và 10% của mỗi người trong hai người thụ hưởng, không tính 10% cá nhân của bên nhận ủy thác. Lấy 55% của nhà ở S$8 triệu, áp dụng lũy tiến lúc đó và phần 40%, tổng S$1.927.530. Ví dụ hỗn hợp trực tiếp, gián tiếp cộng 40% và 30%, tính trên S$15 triệu và nhà ở S$12 triệu được sở hữu 80%, tổng S$4.609.220 + S$2.948.176 = S$7.557.396. Bốn năm sau chuyển 35% cho một người thụ hưởng; người đó và người thụ hưởng còn lại là thành viên cùng hợp danh nên chịu thuế bên mua trên 55%; nhà ở S$8 triệu áp dụng lũy tiến mới và 65%, được S$3.090.780. Phải xem riêng thời gian nắm giữ của bên bán.
Phụ lục C3: ví dụ tín thác năm 2023
Ba người mỗi người giữ 15%; một người mua thêm 40% theo tín thác tùy nghi cho hai người kia. Loại 15% cá nhân của bên nhận ủy thác, cộng 30% của hai người thụ hưởng, nên tỷ lệ chịu thuế là 70%. Với nhà ở S$10 triệu, các phần lũy tiến là S$1.260, S$2.520, S$13.440, S$14.000, S$52.500, S$294.000, cộng phần tỷ lệ cố định S$4,55 triệu, tổng S$4.927.720. Bản mô tả dùng xen kẽ tên công ty X và A; phép tính là cùng một tổ chức mục tiêu, không được hiểu thành hai khoản sở hữu độc lập.
Phụ lục D và E: thông báo và tài liệu chứng minh
Thông báo theo Điều 23C gồm bên tăng quyền lợi, bên giảm quyền lợi, tổ chức mục tiêu và chi tiết thỏa thuận, chữ ký, ngày và xác nhận của hai bên; phải nêu tư cách nhận ủy thác áp dụng. Nộp trong 14 ngày sau thay đổi quyền sở hữu thụ hưởng và bổ sung thông tin khi được yêu cầu. Tờ khai bên liên kết liệt kê tên, loại và số giấy tờ định danh, quan hệ và tỷ lệ sở hữu thụ hưởng của từng bên, rồi điền tư cách bên mua hoặc bán, chữ ký, dấu công ty và ngày. Khi nộp thực tế dùng mẫu chính thức. Hướng dẫn ghi địa chỉ Bộ phận Định giá và Thuế tem 55 Newton Road, điện thoại 1800 3568300, email estamp@iras.gov.sg.
Nguồn chính thức
Bản dịch tiếng Việt giữ đầy đủ nội dung bài viết tiếng Trung, gồm các điều kiện, bước thực hiện và phụ lục trong phạm vi bài viết; các thông tin thực chất đã được đối chiếu với PDF chính thức. Liên kết bản gốc dùng để kiểm tra cách diễn đạt chính thức; cần phân biệt ngày của tài liệu và các sửa đổi về sau.
Xem PDF gốc chính thức ↗