Cơ chế SSD công nghiệp ban đầu
Hướng dẫn được công bố lần đầu ngày 11 tháng 1 năm 2013, giải thích cơ chế thuế trước bạ bên bán (SSD) đối với bất động sản công nghiệp có được từ ngày 12 tháng 1 năm 2013 và định đoạt trong ba năm. Chính sách nhằm hạn chế đầu cơ ngắn hạn đồng thời giảm tác động lên tái cơ cấu kinh doanh thực chất. Những nội dung về thời gian nắm giữ nhà ở, phí hành chính, nộp bằng fax và thông tin liên hệ thuộc phiên bản khi đó. Bất động sản về sau đổi sang công năng hoặc phân khu công nghiệp cũng có thể phải xác định lại ngày có được tài sản theo ngày thay đổi.
Công năng công nghiệp được phép của đơn vị công trình
Đơn vị công trình riêng lẻ, gồm cả đang xây dựng, được xét theo công năng được phép. Danh mục gồm công trình công nghiệp nhẹ, tổng hợp và đặc biệt; kho; khu kinh doanh và khoa học; dịch vụ cung cấp suất ăn; đào tạo công nghiệp; giặt là; trung tâm bán buôn; kinh doanh điện tử; hoạt động truyền thông; tổng đài; phòng thí nghiệm; phòng trưng bày và trưng bày xe; nhà máy thực phẩm hoặc nhà máy khác; cùng công năng mang tính công nghiệp khác. Định nghĩa công năng được phép không bao gồm giấy phép quy hoạch có thời hạn mười năm trở xuống. Hướng dẫn cũng công nhận công năng được cho phép bằng thông báo theo Planning Act và công năng đủ điều kiện đã tồn tại ngày 1 tháng 2 năm 1960, sau đó không đổi sang công năng khác.
Phân khu và phân bổ đất, toàn bộ công trình
Đất trống và toàn bộ công trình được xét theo phân khu Master Plan. Đất bán cùng công trình hiện hữu cũng theo phân khu đất, không xét công năng từng đơn vị. B1 và B2 tính trên toàn bộ giá trị đất/công trình. B1–White và B2–White tính trên giá trị tương ứng diện tích sàn công nghiệp tối thiểu được phép. Business Park tính theo 85% tổng diện tích sàn được phép; Business Park–White theo phần không phải White tối thiểu, chẳng hạn BP–W[40] tương ứng 60% diện tích sàn liên quan. Giá trị phần công nghiệp có thể do định giá viên chuyên nghiệp xác định hoặc đề nghị IRAS phân định.
Thuế suất và cơ sở tính thuế
Bất động sản có được hoặc có thay đổi phân khu/công năng thuộc phạm vi áp dụng từ ngày 12 tháng 1 năm 2013 chịu mức 15% nếu định đoạt khi nắm giữ không quá một năm; 10% nếu trên một năm nhưng không quá hai năm; 5% nếu trên hai năm nhưng không quá ba năm. Trên ba năm thì không phải nộp SSD công nghiệp theo bảng này. Cơ sở tính là đối giá hoặc giá thị trường, lấy mức cao hơn. Nếu chỉ chuyển một phần quyền sở hữu hoặc chỉ phần công nghiệp chịu thuế thì phân bổ tương ứng. Thuế phải nộp làm tròn xuống đến đô la nguyên. SSD dựa trên giá trị định đoạt, không dựa trên lợi nhuận bên bán.
Chuyển giao ngoài mua bán thông thường
Có được và định đoạt bao gồm mua bán trực tiếp, bán lại, bán tập thể, bán bởi bên nhận thế chấp, tặng, giải phóng quyền, dàn xếp tài sản, tín thác chuyển quyền thụ hưởng, phân phối bằng hiện vật khi công ty tự nguyện thanh lý, chỉ thị chuyển nhượng và trao đổi. Vì vậy, chuyển một phần ba quyền lợi có thể chịu SSD trên một phần ba đối giá hoặc giá trị liên quan. Chủ sở hữu phản đối bán tập thể không được miễn chỉ vì phản đối; nếu giao dịch sau đó không hoàn tất, hướng dẫn cho phép xin hoàn SSD đã trả.
Xác định ngày có được và định đoạt tài sản
Mua bán thường dùng ngày thực hiện quyền chọn mua hoặc hợp đồng; nếu không áp dụng thì dùng ngày thỏa thuận mua bán, và nếu cả hai không có hoặc không áp dụng thì dùng ngày chuyển quyền. Với tặng, giải phóng quyền, dàn xếp hoặc tín thác, dùng ngày chuyển lợi ích thụ hưởng hoặc quyền pháp lý, tùy ngày nào sớm hơn. Trường hợp quyền được xác lập hoặc chấm dứt theo luật khác dùng ngày có hiệu lực pháp lý tương ứng. Thừa kế hoặc quyền của người đồng sở hữu còn sống giữ ngày người đã mất có được bất động sản, không tính lại từ ngày mất. Ngày định đoạt là ngày người thừa kế hoặc chủ còn sống định đoạt. Do đó, bất động sản người đã mất có được trước ngày 12 tháng 1 năm 2013 vẫn ngoài cơ chế mới trong hướng dẫn.
Thay đổi công năng và phân khu
Nếu từ ngày 12 tháng 1 năm 2013 có chấp thuận bằng văn bản theo Planning Act để đổi sang công năng công nghiệp trong bảng, hoặc tái phân khu sang loại công nghiệp trong bảng, ngày thay đổi là điểm bắt đầu thời gian ba năm. Điều này có thể ảnh hưởng bất động sản mua trước đó. Vì vậy, khi trạng thái quy hoạch thay đổi, không chỉ dựa vào ngày mua ban đầu để xét trách nhiệm.
Miễn thuế và giảm thuế phải nộp đơn
Hướng dẫn miễn SSD cho cơ quan công như HDB/JTC định đoạt để thực hiện chức năng luật định; Nhà nước thu hồi bắt buộc; định đoạt do phá sản hoặc thanh lý bắt buộc; HDB/JTC thu hồi lại tài sản; và bán cho JTC theo chương trình tái phát triển tập thể hoặc mua lại có chọn lọc. Các trường hợp giảm thuế phải nộp đơn gồm chuyển do tố tụng hôn nhân, chỉ thị chuyển nhượng hoặc giao dịch theo điều 15 đáp ứng điều kiện giảm thuế trước bạ bên mua tương ứng, cùng nhà phát triển bán bất động sản công nghiệp tự phát triển. Hướng dẫn nói không cần trả SSD trong lúc chờ đơn giảm thuế; không có nghĩa mọi tái cơ cấu tự động được miễn.
Giảm thuế cho nhà phát triển đòi hỏi phát triển thực tế
Nhà phát triển có thể là cá nhân, nhóm người hoặc hợp danh, hội, công ty hay LLP, nhưng phải thực hiện phát triển công nghiệp. Phát triển là xây dựng bất động sản công nghiệp, gồm phá dỡ rồi xây lại; không gồm cơi nới, sửa đổi, sửa chữa hoặc phá dỡ và xây lại một phần. Đơn gửi IRAS phải kèm Provisional Permission hoặc Written Permission cho dự án. Dù mua đất với ý định phát triển, nếu đổi kế hoạch và bán đất chưa phát triển trong ba năm thì vẫn phải trả SSD. Ý định phát triển hoặc tên ngành nghề của công ty không thay thế phát triển thực tế đủ điều kiện.
Ví dụ tính toán
Ví dụ thứ nhất mua nhà xưởng S$1,5 triệu, tám tháng sau bán S$2 triệu. Giả định giá bán bằng giá thị trường, SSD là 15% × S$2 triệu = S$300.000. Ví dụ thứ hai mua đất B1–White ngày 20 tháng 1 năm 2013 rồi bán S$60 triệu ngày 30 tháng 6 năm 2014, nắm giữ trên một năm nhưng không quá hai năm, thuế suất 10%. Nếu phần công nghiệp trị giá S$50 triệu thì SSD là S$5 triệu. Hai ví dụ thể hiện tầm quan trọng của giá trị tính thuế và phân bổ công năng hỗn hợp.
Hạn thanh toán và hoàn tất đóng dấu thuế
Với thỏa thuận ký tại Singapore, hướng dẫn yêu cầu nộp thuế trong 14 ngày từ ngày định đoạt hoặc ký liên quan. Thỏa thuận ký ở nước ngoài phải xử lý trong 30 ngày sau khi nhận tại Singapore. Văn bản gốc chỉ dẫn thanh toán bằng e-Stamping trong mục thuế bên bán và không cho hoãn hoặc trả góp. Chỉ khi trả đủ thuế thì văn kiện mới được đóng dấu thuế đúng quy định. Bên mua đã trả thuế bên mua không bù được việc bên bán chưa trả SSD. Chậm nộp hoặc không nộp có thể bị phạt đến bốn lần thuế thiếu.
Cam đoan bên bán và kiểm tra của bên mua
Tất cả bên bán bất động sản công nghiệp phải điền cam đoan SSD dù không có thuế phải trả. Luật sư giữ bản gốc để IRAS có thể kiểm tra; quy trình năm 2013 yêu cầu fax bản sao trong 14 ngày nếu phải nộp SSD. Luật sư bên mua có thể kiểm ngày có được tài sản qua luật sư bên bán hoặc hồ sơ tài sản, yêu cầu chứng nhận thuế và kiểm tính xác thực. Nếu chưa nộp SSD khi hoàn tất, hướng dẫn nói bên mua có thể yêu cầu luật sư giữ lại từ tiền giao dịch số thuế và khoản phạt có thể phải trả.
Kiểm tra công năng được phép và hồ sơ quy hoạch phụ lục A
Hướng dẫn đề nghị xin chủ sở hữu/nhà phát triển giấy chấp thuận bằng văn bản và bản vẽ mới nhất; tra hồ sơ phát triển URA từ năm 1995; xin kiểm công năng được chấp thuận; hoặc dùng DC15 yêu cầu hồ sơ quy hoạch. Khi đó, phí kiểm công năng là S$50 mỗi đơn vị, phí tìm hồ sơ S$100 cộng phí tài liệu. Phụ lục A yêu cầu loại tài liệu, thông tin người xin và bất động sản, thửa và mã quy hoạch, giấy đồng ý liên quan và thanh toán. Phí tìm kiếm không hoàn lại ngay cả khi không có hồ sơ. Thời gian xử lý ghi trong bản gốc là mười ngày làm việc.
Ủy quyền, phí sao chép và cam kết ở phụ lục A
Sao bản vẽ phải có cam kết bồi hoàn và sử dụng, bằng chứng quyền sở hữu, đồng ý MCST nếu chủ sở hữu là chủ đơn vị phân tầng, cùng đồng ý chuyên gia hoặc ủy quyền chủ sở hữu theo trường hợp. Ô ủy quyền riêng cho phép người xin xem và sao bản vẽ. Cam kết giới hạn sử dụng đúng mục đích khai và nhận trách nhiệm liên quan vi phạm bản quyền hoặc yêu cầu bồi thường khác. Khi đó phí tài liệu bản vẽ hoặc dữ liệu diện tích sàn là S$25 mỗi bộ; chứng thực S$5 mỗi trang, cộng GST, và trả phí in riêng. Tài liệu tính toán chỉ để tham khảo; nội dung được cấp tùy hồ sơ có sẵn lúc tìm.
Cam đoan giao dịch và thời gian nắm giữ ở phụ lục B
Mẫu cam đoan ghi bất động sản, bên bán và ngày có được. Nếu có được từ ngày 12 tháng 1 năm 2013 thì còn ghi ngày định đoạt, đánh dấu thời gian nắm giữ và cách tính thuế tương ứng. Bên bán ký trước luật sư làm chứng; bên bán ở nước ngoài phải có công chứng viên làm chứng. Phụ lục nhắc thông tin sai hoặc gây hiểu nhầm có thể cấu thành vi phạm điều 65 Stamp Duties Act; văn kiện chưa đóng dấu thuế đúng quy định khi SSD chưa trả, dù thuế bên mua đã trả. Mẫu, fax và thuật ngữ quy trình ở đây thuộc phiên bản năm 2013, không phải chỉ dẫn nộp cập nhật.
Nguồn chính thức
Bản dịch tiếng Việt giữ đầy đủ nội dung bài viết tiếng Trung, gồm mọi điều kiện, bước, bảng và phụ lục trong phạm vi bài; các thông tin thực chất được đối chiếu PDF chính thức bằng tiếng Anh. Đây không phải bản dịch nguyên văn toàn bộ mọi tài liệu được liên kết. Xem bản gốc để kiểm cách diễn đạt, ngày và cập nhật về sau.
Xem bản PDF chính thức ↗