Bản thứ ba tháng 1 năm 2026
Hướng dẫn mười trang phân biệt cơ chế quy định 41 cho chủ đầu tư đăng ký GST và giảm thuế điều 89(1) cho chủ đầu tư không là người chịu thuế. Bán/cho thuê nhà ở thường miễn thuế, đầu vào phát triển nhà ở thường không được khấu trừ. Cơ chế đặc biệt có điều kiện cho đất, không hoàn vô hạn mọi chi phí xây dựng.
Cung ứng nào thuộc nhà ở
Gồm đất trống quy hoạch Residential để làm nhà ở/căn hộ; đất trống hoặc có công trình phải phá dỡ được chính phủ, cơ quan công hay người được chỉ định cung ứng và được phê duyệt riêng cho nhà ở/căn hộ; đất có công trình chủ yếu dùng làm nhà ở. Loại cuối loại trừ trường hợp đồng thời do chính phủ/bên được chỉ định cung ứng, công trình bị yêu cầu phá dỡ và đất sau phá không được phê duyệt riêng cho nhà ở/căn hộ. Bất động sản khác do người đăng ký GST cung ứng thường chịu GST.
Quy định 41: đất trống và phá dỡ
Chủ đầu tư đăng ký GST có thể được quy GST đủ điều kiện của đất trống hoặc đất có công trình sẽ phá dỡ vào cung ứng chịu thuế, bất kể phân khu khi mua hoặc đổi quy hoạch sau đó. Dự án hỗn hợp phải định giá độc lập phần đất nhà ở; phần phi nhà ở theo điều kiện khấu trừ thông thường của điều 19 và 20.
Giữ lại công trình và dùng tạm
Nếu giữ công trình, chỉ GST chi phí đất được cơ chế đặc biệt. Công trình được dùng tạm trước phá, cho thuê ngắn hạn, thực hiện hợp đồng thuê đang có hoặc giữ lại để ở phải định giá độc lập, tách giá trị đất và công trình; phần công trình không được khấu trừ theo quy định 41. Định giá vẫn bị xem xét và Cục trưởng có thể dùng giá trị thay thế hợp lý, phù hợp.
Chưa đăng ký: đường giảm thuế riêng
Chủ đầu tư không là người chịu thuế, đạt điều kiện quy định 41 trừ tư cách đăng ký, có thể xin giảm GST phần đất nhà ở. Công trình phải phá thì phải thực sự phá xong trước khi xem xét. Mua trước đăng ký rồi mới đăng ký vẫn dùng đường xin giảm thuế. Từng hồ sơ xét theo thực tế, có thể gắn điều kiện; vi phạm phải trả lại trong một tháng từ khi được tống đạt thông báo.
Bảy điều kiện có hiệu lực pháp luật
Đoạn 5.1 nói rõ có hiệu lực pháp luật: là chủ sở hữu/người thuê hợp pháp của đất; là chủ đầu tư nhà ở; đã trả giá mua và GST; có Written Permission của URA cho dự án nhà ở hoặc hỗn hợp; dự án hỗn hợp có định giá chi phí đất nhà ở; yêu cầu hoặc nộp đơn trong năm năm từ ngày mua, áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2007; và giữ chứng từ. Tổng diện tích sàn phần nhà ở và phi nhà ở trong định giá phải khớp phê duyệt quy hoạch.
Đầy đủ chứng từ hỗ trợ
Giữ hồ sơ đấu thầu, thỏa thuận xây dựng và mua bán tùy trường hợp; định giá dự án hỗn hợp; hóa đơn thuế; bằng chứng đã trả giá và GST; phê duyệt URA cùng hồ sơ phát triển; và nếu không giữ công trình, chứng từ cơ quan liên quan xác nhận đã phá dỡ. Ý định phá dỡ không thay thế chứng từ thanh toán và phá dỡ thực tế.
Yêu cầu của người đăng ký và thay đổi về sau
Đạt mọi điều kiện thì yêu cầu trực tiếp qua tờ khai GST, không cần duyệt trước. Không đủ điều kiện phải trả lại, có thể chịu phạt nộp chậm và khai sai. Nếu chưa bắt đầu cung ứng nhà ở miễn thuế trong bốn năm từ ngày mua, phải báo Cục trưởng; khoản đã khấu trừ có thể bị bác. Không tiếp tục phát triển được rồi bán/chuyển nhượng miễn thuế thì trả lại GST phần đất dự định làm nhà ở; nếu bán là cung ứng chịu thuế, tính và khai đầu ra thông thường, không phải trả lại khoản đó.
Tám thông tin xin giảm thuế
Văn bản nêu vị trí và mô tả pháp lý; ngày mua; giá mua/GST; mô tả phát triển thuần nhà ở hay hỗn hợp; số xin giảm với định giá chuyên môn phân đất nhà ở/công trình khi cần; ngày thực tế phá xong; ngày khởi công; và ngày dự kiến hoàn thành. Đính kèm bản sao chứng từ 5.1. Năm 2018 sửa định nghĩa nhà ở, năm 2026 cập nhật liên hệ.
Nguồn chính thức
Bản dịch tiếng Việt giữ đầy đủ nội dung bài viết tiếng Trung, gồm mọi điều kiện, bước, bảng và phụ lục trong phạm vi bài; các thông tin thực chất được đối chiếu PDF chính thức bằng tiếng Anh. Đây không phải bản dịch nguyên văn toàn bộ mọi tài liệu được liên kết. Xem bản gốc để kiểm cách diễn đạt, ngày và cập nhật về sau.
Xem PDF gốc chính thức ↗