Phạm vi, chủ sở hữu và giá trị hằng năm
Bản thứ năm ngày 30 tháng 1 năm 2026 dành cho nhà đầu tư phát triển bất động sản để kinh doanh tại Singapore. Thuế bất động sản dựa sở hữu, không phải lợi nhuận kinh doanh. Chủ sở hữu gồm người thu/có quyền thu tiền thuê, đại lý, bên nhận ủy thác, bên tiếp quản, người ghi trong danh sách định giá và người được cấp/thuê đất nhà nước hay thuê từ cơ quan công trên ba năm theo phạm vi nêu. Giá trị hằng năm (AV) thường là tổng tiền thuê năm ước tính, giả định chủ chịu sửa chữa, bảo hiểm, bảo trì và thuế ngoài GST; cơ sở đặc biệt như cầu cảng giả định người thuê chịu chi phí bảo trì.
Phạm vi tài sản được định giá
Danh sách định giá ghi nhận diện tài sản, chủ sở hữu, AV và thông tin cần khác. Phạm vi gồm nhà, công trình, đất, bất động sản, bồn chứa, nhà máy lọc dầu, cầu cảng và hạ tầng mạng như đường sắt, ống, cáp, kênh dẫn. Máy gắn cố định có thể là bộ phận đất/nhà. Thuế tài sản phi nhà ở trong hướng dẫn bằng AV × 10%. Thông báo theo Điều 20(1) có thể sửa thông tin danh sách không chính xác.
Loại trừ máy móc cố định
Máy trực tiếp chế tạo, biến đổi, sửa chữa, trang trí, hoàn thiện hoặc gia công vật để bán, và máy cung cấp động lực cho máy sản xuất đó, có thể bị loại khỏi đánh giá. Máy dịch vụ hoặc hỗ trợ ngoại vi không bị loại chỉ vì hỗ trợ sản xuất. Phân biệt đầy đủ cần đọc hướng dẫn máy cố định riêng của IRAS.
So sánh tiền thuê và giả định trống, sẵn cho thuê
Dù chủ dùng, bỏ trống, đã cho thuê hay không định cho thuê, AV vẫn giả định tài sản trống và sẵn cho thuê. Có tiền thuê so sánh thì ưu tiên phương pháp thị trường, điều chỉnh vị trí, diện tích, tình trạng. Phần hợp lý của thuê đồ nội thất và dịch vụ vệ sinh, diệt côn trùng, bảo vệ không thuộc tổng tiền thuê dùng tính AV. Xem xét hằng năm không có nghĩa phải đổi hằng năm; AV cũ còn phản ánh thị trường có thể giữ.
Phương pháp theo chi phí và lợi suất, cùng ví dụ
Thiếu tiền thuê so sánh có thể ước tổng giá vốn đất, xây dựng và cải thiện, rồi dùng lợi suất thường 6%. Ví dụ đất S$1.000.000, nhà S$1.500.000, cơ sở cầu cảng S$1.000.000, tổng S$3.500.000. Lợi suất S$210.000; sửa chữa minh họa 2% giá nhà là S$30.000, bảo hiểm 0,3% là S$4.500. Tổng S$244.500 được gross-up cho thuế bất động sản 10%, ra AV S$271.666, lấy tròn S$272.000, thuế S$27.200. Tỷ lệ 2% và 0,3% là giả định kinh nghiệm, không cố định theo luật.
Phương pháp lợi nhuận và công thức giá vốn luật định
Phương pháp lợi nhuận lấy tổng thu trừ chi mua và chi vận hành, rồi trừ phần lợi tức vốn, rủi ro và lợi nhuận của người thuê giả định; còn lại là tiền thuê ước tính của chủ. Ví dụ S$5.000.000 thu trừ S$1.000.000 chi mua và S$2.000.000 chi vận hành áp dụng, còn S$2.000.000 để chia. Người thuê hưởng 25%, S$500.000; AV S$1.500.000 và thuế S$150.000. Điều 2(6) còn cho Chief Assessor tùy nghi dùng 5% giá vốn làm AV, thường cho đất trống, tái phát triển, tài sản chiếm đất rộng hoặc chuyên dụng.
Xây dựng và hoàn thành
Đất trống và đang xây thường lấy 5% giá thị trường đất ước tính theo sở hữu vĩnh viễn, dù thuê thực tế ngắn hơn. Hoàn thành hoặc có TOP thì nhà/cải thiện mới dẫn tới định giá lại; dùng trước TOP có thể tính từ ngày dùng. Định giá lại sau năm đó có thể truy thu. Tiền thuê, giá mua bán, chi xây dựng, khoản thu, thay đổi vật chất, đổi loại và định giá lần đầu đều có thể làm đổi AV.
Truy thu và nghĩa vụ thông báo
Hướng dẫn giới hạn truy thu năm năm. Sự kiện tính từ gồm hoàn thành (TOP/CSC sớm hơn), dùng phần chưa xong, hoàn tất cải thiện, lần đầu chịu thuế, bắt đầu/chuyển nhượng thuê nhà nước/cơ quan công, cho thuê lần đầu, tăng thuê, đổi loại và phá dỡ; ngày tái phát triển có thể do cơ quan thuế xác định. Bên bán/chuyển nhượng báo trong một tháng. Chủ báo trong 15 ngày việc phá dỡ, hợp đồng thuê mới/tăng thuê chưa đóng thuế tem, khoản premium cho thuê và chấm dứt tự ở; còn có thể phải cung cấp thông tin khác.
Phản đối, kháng nghị và nộp thuế
Cho rằng AV hiện tại quá cao có thể phản đối trong năm hiện tại, sửa chỉ trong năm đó. Phản đối thông báo định giá hoặc truy thu trong 30 ngày từ thông báo. Có thể qua Object to Annual Value trên myTax Portal hoặc mẫu quy định, nêu lý do và điều muốn sửa. Nếu bị bác hoặc chỉ chấp thuận một phần, có thể kháng nghị Valuation Review Board trong 30 ngày từ quyết định. Phản đối/kháng nghị không hoãn nộp số thuế sửa đổi.
Hóa đơn, phạt và tra danh sách
Thuế năm nộp trước, chậm nhất ngày 31 tháng 1; hóa đơn thường tới tháng 11 hoặc 12. Chưa nộp có thể chịu phạt 5%; hóa đơn thuế bổ sung đến hạn trong một tháng. Không nhận thông báo trong sáu tháng từ ngày 1 tháng 1 phải báo IRAS trong 14 ngày tiếp; vi phạm có thể phạt tối đa S$5.000. GIRO được khuyến nghị. Hướng dẫn nêu phí EVL S$2,50, tra AV và tên chủ cho năm hiện tại và tối đa năm năm trước. Có thể liên hệ bộ phận thuế bất động sản IRAS qua Contact Us.
Nguồn chính thức
Bản dịch tiếng Việt giữ đầy đủ nội dung bài viết tiếng Trung, gồm mọi điều kiện, bước, bảng và phụ lục trong phạm vi bài; các thông tin thực chất được đối chiếu PDF chính thức bằng tiếng Anh. Đây không phải bản dịch nguyên văn toàn bộ mọi tài liệu được liên kết. Xem bản gốc để kiểm cách diễn đạt, ngày và cập nhật về sau.
Xem PDF gốc chính thức ↗