Thuế phát triển bất động sản: lợi nhuận TOP, chi phí và ưu đãi một dự án

Phạm vi, phiên bản và ngày bắt đầu kinh doanh

Bài theo bản thứ ba hai mươi trang ngày 30 tháng 1 năm 2026, áp cho công ty, hợp danh và cá nhân phát triển bất động sản nhà ở, thương mại, công nghiệp và hỗn hợp để bán. Quan điểm ban đầu là chủ đầu tư mua đất để phát triển bán, nên thường lấy ngày mua đất/bất động sản làm ngày bắt đầu kinh doanh, dẫn án Mount Elizabeth (Pte) Ltd v CIT [1986] SGHC 35. Ý định đầu tư dài hạn có chứng cứ đầy đủ cần xét riêng.

Tài khoản chi phí phát triển và TOP

Chi phí trực tiếp dự án như đất, chuẩn bị mặt bằng, xây dựng, tài trợ, phí gia tăng giá trị đất và thuế bất động sản tích lũy vào Tài khoản Chi phí Phát triển. Giấy phép sử dụng tạm thời TOP biểu thị công trình hoặc phần liên quan có thể đưa vào sử dụng. Lợi nhuận thuế ghi khi dự án cơ bản hoàn thành, được TOP, không phụ thuộc phương pháp ghi doanh thu kế toán.

Ở YA liên quan, ghi tiền bán đến hạn phải trả theo lịch thanh toán hợp đồng, gồm tiền gửi Singapore Academy of Law (SAL) giữ hộ. Dù hết kỳ trách nhiệm khuyết tật mới giải ngân, hoàn thành/cấp TOP đã phát sinh thu nhập. Chỉ trừ chi phí phát triển đủ chuẩn của căn đã bán; chi phí căn chưa bán đợi bán sau mới trừ.

Ví dụ: bán tám mươi trong một trăm căn

Công ty gốc kết sổ ngày 31 tháng 12, được TOP ngày 1 tháng 6 năm 2020. Một trăm căn tổng 15.000 m², chi phí đủ chuẩn S$75 triệu. Cuối năm bán tám mươi căn, diện tích 13.000 m², tiền bán phải thu S$78 triệu. Lợi nhuận YA 2021 là S$13 triệu: S$78 triệu trừ 13.000/15.000 × S$75 triệu = S$65 triệu chi phí. S$10 triệu chi phí hai mươi căn còn lại trừ khi bán sau. Ví dụ cũng cho thấy phải xác định YA theo kỳ cơ sở kế toán có ngày TOP, không lấy thẳng năm lịch TOP làm YA.

Thu nhập trước và trong phát triển

Bồi thường bên bán chậm hoàn tất mua đất, nhà thầu chậm hoàn thành, lãi/phạt người mua chậm thanh toán và tịch thu đặt chỗ khi hủy giao dịch đều chịu thuế thu kinh doanh khi đến hạn. Tiền thuê bất động sản đợi phát triển bán sau trừ chi phí thuộc thu nhập riêng để tạo tiền thuê cũng xử lý vậy. Lãi gửi ngắn hạn vốn thừa tạm thời của tài khoản dự án thì bù giảm Tài khoản Chi phí Phát triển; không hoãn tất cả khoản này tới TOP.

Điều chỉnh chi phí và khai riêng từng dự án

Chi trực tiếp mua đất/phát triển tích lũy tới TOP YA. Có nhiều dự án hoặc giai đoạn thì mỗi dự án/giai đoạn lập tài khoản chi phí riêng, nộp cùng tờ khai thuế. Loại chi không được trừ như chi cá nhân; marketing/quảng bá trừ năm phát sinh, cũng chuyển khỏi tài khoản chi phí. Ngược lại, lãi/thuế bất động sản thuộc dự án đã hạch toán lãi/lỗ trước TOP phải cộng vào tài khoản chi phí.

Dự phòng giảm giá đất và trách nhiệm khuyết tật

Dự phòng đất giảm giá trước phát triển không được trừ năm lập; giá đất ở lại tài khoản chi phí, xử lý lúc ghi lợi nhuận TOP. Dự phòng bảo hành/khuyết tật cũng không được trừ chỉ vì đã lập, chỉ trừ sửa chữa đủ chuẩn thực phát sinh. Nguyên bản nêu kỳ trách nhiệm khuyết tật thường mười hai tháng từ khi người mua nhận thông báo bàn giao trống.

Căn hoàn thành chưa bán, bồi thường chậm và thiếu diện tích

Căn hoàn thành chưa bán là hàng tồn kho; dự phòng cụ thể giảm tới giá thị trường được trừ. Cần định giá độc lập/báo cáo hỗ trợ; đã xin trừ thì hằng năm phải định giá từng căn chưa bán. Hoàn nhập dự phòng sau chịu thuế.

Dự phòng chung bồi thường chậm hoàn thành chưa quyết toán thường không được trừ; ưu đãi cho trừ dự phòng lập sau ngày hoàn thành theo hợp đồng và tính theo điều khoản hợp đồng mua bán. Hoàn nhập khi xác định bồi thường thực phải chịu thuế. Bồi thường thiếu diện tích chỉ được trừ khi người mua đã đưa yêu cầu; hoàn nhập sau khi chốt số thực cũng chịu thuế.

Chi phí đất hỗn hợp: ưu tiên chứng cứ thực tế

Dự án một phần bán/một phần đầu tư, hoặc hỗn hợp khách sạn/cửa hàng, văn phòng/cửa hàng, nhà ở hay căn hộ dịch vụ/cửa hàng đều cần phân chi phí. Cửa hàng có thể gồm bán lẻ, ăn uống, ngân hàng, rạp, phòng khám và phòng y tế. Ưu tiên giá đất thực của từng mục đích, giữ tài liệu đấu thầu/định giá cùng thời; không nhận diện trực tiếp thì có thể tách bằng định giá chuyên môn, ngày định giá là ngày mua đất. Dự án một mục đích có thể phân theo diện tích đất có xét cường độ phát triển, hoặc tổng diện tích sàn GFA.

Bốn bước thay thế và phân bổ xây dựng

Không có chứng cứ giá thực/định giá cùng thời, cơ quan thuế có thể chấp nhận cách trọng số: trước xác định GFA mục đích A/B là y%/z%; ước giá thị trường lúc mua của toàn đất nếu dùng hết cho A hoặc B là MA/MB; cộng MV = MA × y% + MB × z%; cuối phân giá đất thực theo MA × y%/MV và MB × z%/MV. Mua đất nhiều năm trước có ưu đãi dùng tỷ lệ mục đích tại ngày cấp Written Permission.

Chi xây dựng ưu tiên chi trực tiếp nhận diện được; không được thì dùng phân bổ của chuyên viên dự toán khối lượng chuyên nghiệp, thiếu nữa dùng GFA từng mục đích. Khu chung phân theo GFA. Quy tắc xây dựng khác công thức trọng số giá thị trường đất.

Bán dự án dở dang và cho thuê bất động sản chưa bán

Chủ đầu tư bán đất/dự án chưa hoàn thành thường có thu nhập kinh doanh phát triển, cả khi đất chưa phát triển, chưa có kế hoạch hoặc bán do hoàn cảnh bất ngờ. Tạm cho thuê căn đợi bán vẫn là hàng tồn kho, tiền thuê là thu kinh doanh theo 10(1)(a). Nội thất/thiết bị mua riêng chỉ để cho thuê như sofa, bàn ăn có thể được khấu hao thuế.

Nhân viên và bên liên quan khác

Giảm giá bán nhà cho nhân viên vượt ưu đãi công chúng là lợi ích hiện vật của nhân viên, áp khuôn khổ giảm giá nhân viên; nguyên bản cũng gồm gia đình, người thân, bạn bè và nhân viên đơn vị liên quan. Cho nhân viên hoặc nhân viên đơn vị liên quan thuê miễn phí/giá thấp thì chênh tiền thuê thị trường và thực trả có thể là lợi ích. Hợp đồng lao động buộc cung cấp chỗ ở thì dùng quy tắc định giá lợi ích chỗ ở.

Bán/cho thuê/cung cấp bất động sản thấp hơn giá thị trường cho bên liên quan khác như cổ đông, cơ quan thuế có thể chỉnh thu nhập chủ đầu tư về giá độc lập. Không có tiền thuê thị trường thì dùng tổng giá trị thuê hằng năm làm đại diện. Lợi ích nhân viên và điều chỉnh thu nhập chủ đầu tư là hai cấp xử lý khác nhau.

Chứng minh ý định đầu tư dài hạn

Chỉ giữ đất trống lâu chưa đủ chứng minh đầu tư. Phải báo ý định đầu tư cho cơ quan thuế khi khai YA mua đất, giữ nghị quyết và biên bản hội đồng quản trị; không thực xây bất động sản tạo tiền thuê thì vẫn dùng quan điểm ban đầu phát triển bán.

Chỉ một số căn dùng đầu tư dài hạn thì nộp danh sách căn/diện tích sàn ngay khi có thông tin hoặc lúc khai TOP YA, lấy mốc sớm hơn. Cơ quan thuế xét sử dụng thực và mọi dữ kiện mua/phát triển. Ý định được nhận và có hoạt động kinh doanh đầu tư thì tiền thuê theo 10(1)(a), chịu giới hạn 10D; nếu không thì là thu thuê thụ động theo 10(1)(f).

Chuyển giữa tài sản đầu tư và hàng tồn kho

Bất động sản đầu tư dài hạn chuyển phát triển bán thì lấy giá thị trường mở ngày thành hàng tồn kho làm giá vốn kho. Ngược lại, căn tồn kho chưa bán chuyển đầu tư dài hạn coi bán theo giá thị trường mở ngày chuyển, lợi nhuận/lỗ chịu thuế/được trừ. Quy tắc chuyển đầy đủ xem hướng dẫn chính thức chuyển mục đích hàng tồn kho.

Ai được ưu đãi một dự án

Ưu đãi hành chính xét từng trường hợp, chỉ cho công ty lập riêng để làm một dự án phát triển bán, giúp xử lý chi/lỗ sau TOP trong khi vẫn tồn tại giải quyết yêu cầu từ căn đã bán. Hợp danh/cá nhân không dùng được. Công ty lập sau ngày 25 tháng 2 năm 2013 phát triển bất động sản để bán/đầu tư, gồm một dự án, cũng không được chế miễn thuế công ty khởi nghiệp.

Công ty chỉ thực hiện một dự án bán, thường một ngày TOP, dự kiến bán căn cuối trong bốn năm sau TOP YA; TOP YA hoặc YA bán căn cuối phải từ 2010. Hai ngày TOP để bàn giao, cách nhau không quá sáu tháng, vẫn có thể áp và dùng TOP YA sau. Dự án tiếp theo không được ưu đãi.

Hạn bốn năm và thứ tự chuyển lỗ về trước

Ưu đãi gồm chi hoàn thành sau TOP, chi vận hành, khấu hao thuế và lỗ kinh doanh. Bán hết trong TOP YA thì số đủ chuẩn sau có thể chuyển về trước; còn căn thì các khoản khấu hao/lỗ trong thời gian đó trước chuyển tiếp, theo điều kiện liên tục kinh doanh/cổ đông, đợi căn cuối bán trong bốn năm mới chuyển về trước.

Trước bù YA gần nhất có thu nhập tính thuế, chưa hết mới về năm sớm hơn, không trước TOP YA. Từ năm thứ năm dừng ưu đãi dù còn chi. Phụ lục 1 xác nhận dự án bán căn cuối năm thứ năm hoặc sau không được áp. Chi ngoài ưu đãi theo quy tắc khấu trừ thường; chỉ còn đăng ký công ty chưa đủ chứng minh được trừ.

Kiểm tra cổ đông, giảm trừ khác và lựa chọn bằng văn bản

Chuyển khấu hao thuế về trước thì so cổ đông ngày đầu YA phát sinh khấu hao và ngày cuối YA dùng bù. Chuyển lỗ kinh doanh về trước thì so ngày đầu năm phát sinh lỗ với ngày cuối YA dùng bù. Cổ đông ở hai ngày so sánh tương ứng phải về cơ bản không thay đổi. Hai bộ ngày khác nhau, không rút thành một phép kiểm.

Chọn chế chuyển lỗ về trước thông thường thì không đồng thời dùng ưu đãi này. Muốn giảm trừ nhóm nữa phải viết xin IRAS xét từng trường hợp, chuyển nhóm trước rồi chuyển về trước. Viết chọn ưu đãi trong bản tính thuế nộp cùng tờ khai, kèm tính thuế sửa đổi YA trước, nêu số đủ chuẩn chuyển về.

Phụ lục 1 và 2: các mốc thời gian đầy đủ

Sơ đồ tách bán hết trước/trong TOP YA và bán hết sau: trước bán hết chuyển lỗ tiếp, sau bán hết mới chuyển số đủ chuẩn tích lũy về trước. Ví dụ TOP YA 2020, căn cuối bán YA 2023. Lỗ YA 2022 trước chuyển tiếp YA 2023, lỗ tích lũy YA 2023 chuyển về YA 2021; còn dư về YA 2020. Lỗ YA 2024 vẫn chuyển về được, từ YA 2025 không áp nữa. Chi pháp định hay chi khác từ YA 2025 chỉ được trừ thường nếu chứng minh kinh doanh chưa ngừng.

Thu hồi và cả năm câu hỏi Phụ lục 3

Không còn đạt điều kiện thì cơ quan thuế có thể thu hồi. Ví dụ năm thứ ba sau TOP bắt đầu dự án thứ hai thì Cục trưởng Thuế sẽ thu hồi ưu đãi vì công ty không còn chỉ được thành lập cho một dự án. Phụ lục xác nhận: chỉ công ty áp; năm thứ bảy mới mở kinh doanh không phải phát triển thì không thu hồi ưu đãi cũ; năm thứ tám mới làm dự án phát triển hai cũng không thu hồi ưu đãi dự án một, nhưng dự án hai không được xin.

Công ty từng làm dự án A lỗ không xin ưu đãi, sau không được xin cho B vì không phải lập riêng cho một dự án. Công ty sản xuất ngừng rồi chuyển phát triển cũng không đạt. Hỏi đáp phân biệt vi phạm trong hạn bốn năm với hoạt động mới sau hết hạn.

Sửa đổi và liên hệ chính thức

Sửa đổi 2022 làm rõ tiền SAL giữ, thêm chuyển đầu tư/tồn kho, bỏ chuyển tiếp cũ và cập nhật luật. Bản 2026 thay phí phát triển bằng phí gia tăng giá trị đất, rõ thông báo đầu tư phải kịp thời và sửa cách gọi thu kinh doanh. PDF có số 1800-356 8622. Cả ba phụ lục đã được đưa vào phạm vi bài; vẫn giữ PDF gốc để đối chiếu.