Mục lục bài viết
Kiểm tra công năng trước khi ký thuê hoặc mua
Chuyển công năng của mặt bằng, chẳng hạn cửa hàng thành nhà hàng, nhà hàng thành quán rượu hoặc cửa hàng thành trường thương mại, có thể cần chấp thuận quy hoạch Change of Use của URA. Kiểm tra công năng dự kiến được phép và xin chấp thuận nếu cần trước khi cam kết hợp đồng thuê, mua hoặc bắt đầu cải tạo.
URA xét đề xuất theo phân khu trong Master Plan, hướng dẫn đang áp dụng và mức độ phù hợp hoặc ảnh hưởng bất lợi đến các bất động sản lân cận. Hồ sơ có thể được chấp thuận hoặc bị từ chối; việc nộp đơn và trả phí không bảo đảm được duyệt.
Trên URA SPACE có thể tra công năng được phép và công năng được phê duyệt gần nhất cho toàn bộ shophouse và một số bất động sản thương mại, công nghiệp. Thông tin dựa trên hồ sơ và hướng dẫn tại thời điểm tra cứu. Một số khu vực được yêu cầu bố trí Activity Generating Uses (AGU) để tạo hoạt động và sức sống đường phố; kiểm tra vị trí trên URA SPACE và yêu cầu thiết kế đô thị của loại công trình liên quan.
Các trường hợp đất Nhà nước, HDB và công trình xây dựng
Với bất động sản SLA cho thuê để sử dụng tạm thời hoặc bất động sản thương mại HDB, phải xin sự đồng ý tương ứng của SLA hoặc HDB. Không cần nộp URA nếu đề xuất thuộc một trong các công năng được phép theo chế độ này. GoBusiness dẫn chiếu thông tư URA/PB/2015/05-DCG cho bất động sản SLA và URA/PB/2011/05-DCG cho mặt bằng thương mại HDB.
Nếu đề xuất nằm trên đất trống, có kết cấu xây mới hoặc có xây thêm, sửa đổi công trình hiện hữu, phải nộp Development Application (DA) xin chấp thuận New Erection hoặc Addition/Alteration qua CORENET 2 hoặc CORENET X. Có thể đưa nội dung đổi công năng đất hoặc công trình vào DA; không dùng riêng hồ sơ đổi công năng thông thường để thay thế thủ tục xây dựng.
Ai được nộp hồ sơ?
Chủ doanh nghiệp, chủ nhà, tư vấn hoặc người có chuyên môn đủ điều kiện (Qualified Person, QP) có thể nộp trên GoBusiness. Người dùng cá nhân nộp bằng Singpass tại Singapore và không cần Corppass; doanh nghiệp hoặc tổ chức có UEN dùng Corppass. Bên thứ ba được ủy quyền có thể nộp thay cá nhân hoặc doanh nghiệp trong phạm vi ủy quyền.
Phí xử lý, thời gian và thời hạn chấp thuận
Nộp đơn Change of Use qua GoBusiness. Cổng có hướng dẫn thao tác từng bước; chuẩn bị đủ tài liệu để giảm yêu cầu bổ sung. Thời gian 10 ngày làm việc là thời gian đánh giá thông thường, không phải cam kết luôn cấp phép trong 10 ngày.
Vuốt ngang trên điện thoại để xem đủ các cột.
| Khoản mục | Thông tin |
|---|---|
| Phí xử lý | S$500; không hoàn lại, kể cả khi rút đơn. |
| Phương thức thanh toán | American Express, Diners Club, JCB, Mastercard, UnionPay, Visa, PayNow. |
| Thời gian xử lý thông thường | 10 ngày làm việc; có thể lâu hơn nếu hồ sơ thiếu hoặc phải tham vấn cơ quan khác. |
| Thời gian điền đơn ước tính | 30 phút, không phải thời gian duyệt. |
| Hiệu lực chấp thuận quy hoạch | Xét theo từng trường hợp; GoBusiness mô tả thông thường ba năm hoặc lâu hơn. Luôn đọc thời hạn thực tế trên quyết định. |
| Rút đơn | Có thể rút sau khi nộp. Phí đã thanh toán không được hoàn. |
LBC: khoản thu riêng của SLA và điều kiện trước khi được cấp phép
Land Betterment Charge (LBC) là khoản thu đối với phần giá trị đất tăng lên do một chấp thuận thuộc diện tính khoản thu, ví dụ chấp thuận quy hoạch URA. SLA có thể thu LBC khi đổi công năng. Khoản này tách biệt với S$500 phí xử lý.
Có thể dùng LBC estimator để ước tính sớm khả năng phát sinh và mức thu theo thời hạn đề xuất. Số ước tính không thay thế Liability Order (LO) của SLA. Nếu đề xuất làm tăng giá trị đất và thuộc diện phải thu, SLA gửi trực tiếp LO nêu số tiền phải nộp.
Nếu người nộp không phải chủ sở hữu đất hoặc mặt bằng nhưng sẽ nhận trách nhiệm thanh toán LBC, phải nộp bản sao Assumption of Liability Notice. Đối với chấp thuận tạm thời, cần nêu thời hạn đề nghị từ một đến 10 năm để SLA tính LBC; thời hạn đề nghị vẫn phải được cơ quan chấp thuận.
Khi có nghĩa vụ LBC, chỉ được cấp chấp thuận quy hoạch sau khi thanh toán LBC cho SLA. Thông thường không cần nộp đơn LBC riêng cho SLA vì SLA tự đánh giá hồ sơ quy hoạch và liên hệ nếu phải nộp; có thể liên hệ SLA riêng khi cần hỏi trách nhiệm, cách tính hoặc bố trí thanh toán.
Danh sách tài liệu và quy tắc tên tệp
Tên tệp tối đa 130 ký tự. Chỉ dùng chữ a–z, số 0–9, dấu gạch dưới (_) và gạch nối (-); dấu cách trong tên tệp được thay tự động bằng gạch dưới theo quy tắc tải lên của GoBusiness.
- Văn bản đồng ý của chủ sở hữu bất động sản hoặc đơn vị mặt bằng đối với đề xuất đổi công năng. Nếu thuê đất hoặc mặt bằng của SLA, HDB, JTC hay cơ quan Nhà nước khác, cần thư đồng ý của cơ quan với tư cách chủ đất.
- Bản vẽ mặt bằng theo tỷ lệ và đơn vị mét, thể hiện bố trí, công năng dự kiến, kích thước và diện tích sàn.
- Bản vẽ vị trí: với khu nhiều đơn vị như trung tâm mua sắm hoặc nhà xưởng nhiều tầng, chỉ rõ vị trí đơn vị mặt bằng trong toàn khu.
- Thư thuyết minh ngắn về ý tưởng kinh doanh và các hoạt động sẽ thực hiện.
- Assumption of Liability Notice khi áp dụng cho đề xuất có LBC phải nộp SLA.
- Tài liệu hỗ trợ khác khi áp dụng, như Fire Safety Certificate của SCDF hoặc chấp thuận liên quan của NEA, PUB, LTA.
Phòng cháy và giấy phép hoạt động sau chấp thuận URA
URA phối hợp với các cơ quan như SLA, LTA, SPF và NEA để xét yêu cầu kỹ thuật ngoài quy hoạch và sử dụng đất. Sau chấp thuận đổi công năng, vẫn phải xin riêng các giấy phép cần thiết, như chấp thuận phòng cháy SCDF, giấy phép cửa hàng thực phẩm SFA hoặc giấy phép cơ sở chăm sóc trẻ em ECDA.
Mặt bằng phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy của SCDF và có Temporary Fire Permit (TFP) hoặc Fire Safety Certificate (FSC) hợp lệ cho công năng mới. Thông thường phải nộp bản vẽ cho SCDF để được cấp FSC phù hợp công năng hoặc bố trí. GoBusiness cảnh báo việc thi công phòng cháy hoặc thay đổi công năng trái phép có thể bị phạt đến S$200.000 và/hoặc phạt tù đến hai năm.
Hoạt động thuộc kiểm soát giấy phép khác, như bán thực phẩm hoặc kinh doanh rượu, phải có giấy phép riêng của SFA hoặc SPF. Dùng công cụ tư vấn giấy phép GoBusiness để xác định yêu cầu; chấp thuận quy hoạch không tự thay thế các giấy phép này.
Các câu hỏi thường gặp: tiếp quản mặt bằng và Lodgment
Change of Use Lodgment là gì? Đây là cơ chế cho chấp thuận tức thời với phí thấp hơn đối với đề xuất đáp ứng đúng điều kiện. Phải kiểm tra tiêu chí trên trang URA về Lodgment; không mặc định mọi hồ sơ đổi công năng đều được dùng cơ chế này.
Tôi tiếp quản mặt bằng đang có chấp thuận hợp lệ, có phải nộp lại chỉ vì đổi chủ? Chấp thuận quy hoạch được cấp cho công năng của mặt bằng; riêng việc thay người vận hành hoặc chủ sở hữu không cần URA phê duyệt. Điều này không cho phép đổi sang công năng khác hoặc bỏ qua thời hạn chấp thuận hiện có. Có thể lấy bản sao quyết định trên URA SPACE, mục Property Use and Approval, rồi Planning Decisions.
Tìm thông tin đầy đủ về đề xuất ở đâu? Dùng hướng dẫn Changing the Use of Your Property, tiêu chí đánh giá và hồ sơ công năng trên URA SPACE. Nếu chưa chắc công năng đã được duyệt, có thể dùng dịch vụ hỏi về Approved Use of Premises trước khi cam kết thuê.
Các câu hỏi thường gặp: chủ đất, kỹ thuật và hồ sơ quy hoạch
Cần hỏi ai về đồng ý của chủ đất JTC hoặc HDB? Với JTC, dùng hướng dẫn xin Plan Consent của JTC. Với mặt bằng thương mại HDB, dùng mục Change of Use cho Shops and Offices của HDB; hai cơ quan quyết định trong phạm vi bất động sản tương ứng.
Cần hỏi ai về chấp thuận kỹ thuật? Tham khảo SCDF về duyệt bản vẽ phòng cháy, NEA về Industrial Siting Consultation và PUB về nộp hồ sơ quy hoạch, xây dựng thuộc phạm vi quản lý của họ. Các đầu mối này không thay thế quyết định Change of Use của URA.
LBC là gì, khi nào biết phải nộp, có cần nộp riêng cho SLA không? Đây là ba câu hỏi riêng trong FAQ của GoBusiness; câu trả lời về giá trị đất tăng, LO trực tiếp và đánh giá tự động của SLA được trình bày đầy đủ ở mục LBC phía trên.
Có thể kiểm tra trạng thái hồ sơ phát triển trên dịch vụ URA, tra Development Register để xem các quyết định quy hoạch từ năm 2000 và tải thông báo quyết định. Nếu cần bản vẽ đã duyệt hoặc bản sao chứng thực chấp thuận/từ chối, URA có dịch vụ mua Planning Records (DC 15). Vấn đề quy hoạch có thể hỏi URA qua biểu mẫu phản hồi chính thức hoặc số 6223 4811; lỗi cổng nộp đơn liên hệ hỗ trợ GoBusiness.